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May 15, 2023

Zwischenbericht über das erste Quartal 2023

Stabile Geschäftsentwicklung im ersten Quartal 2023

Berlin, 15. Mai 2023

Schwacher Jahresstart an den deutschen Immobilienmärkten

Das erste Quartal 2023 war in Deutschland durch die nach wie vor zu hohen Inflationsraten sowie durch die Zinserhöhungsschritte der Europäischen Zentralbank und die damit einhergehende Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung geprägt. Die Bundesregierung geht in ihrer aktuellen Prognose für das Jahr 2023 von einem Wachstum in Höhe von 0,4 % aus. Im ersten Quartal war das Bruttoinlandsprodukt (BIP) gegenüber dem vierten Quartal 2022 nach Angabe des Statistischen Bundesamtes (DESTATIS) – preis-, saison- und kalenderbereinigt –unverändert (0,0 %) und es konnte somit das Abgleiten in eine Rezession knapp vermieden werden.

Die Anpassungsphase auf dem deutschen Investmentmarkt aufgrund der Zinswende der Europäischen Zentralbank ist ebenfalls noch nicht abgeschlossen. Das Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien hat sich nach Angaben von Jones Lang LaSalle (JLL) mit einem Umsatz von rund EUR 5,4 Mrd. im ersten Quartal 2023 so schwach entwickelt wie seit über 10 Jahren nicht mehr.

Die Vermietungsmärkte sind im ersten Quartal 2023 ebenfalls schwächer in das Jahr gestartet. Im Segment Büroimmobilien führten nach Angaben von JLL eine deutliche Zurückhaltung nach Flächen in den sieben Immobilienhochburgen zu einem Flächenumsatz von rund 607.000 m² und damit zu einem Rückgang um 32 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Markt für Lager- und Logistikflächen ist nach einer Erhebung der BNP Paribas Real Estate GmbH ebenfalls mit einem deutlichen Rückgang in das Jahr 2023 gestartet. Der Vorjahreswert wurde mit einem Flächenumsatz von rund 1,25 Mio. m² im ersten Quartal 2023 um rund 46 % unterschritten.

Fortgeschriebene Vermietungsquote stabil

Die Vermietungsquote des von dem Konzern Deutsche Real Estate AG gehaltenen Immobilienbestandes beläuft sich stichtagsbezogen Ende März 2023 auf 79,9 %. Unter Berücksichtigung von bereits zum Quartalsende 2023 beendeten bzw. bereits neu abgeschlossenen Mietverträgen ergibt sich eine fortgeschriebene Vermietungsquote von 80,8 %. Bei den bereits neu abgeschlossenen Mietverträgen ist zu beachten, dass bei mehreren Mietern aufgrund der Notwendigkeit von Baumaßnahmen erst in den nächsten Monaten mit einem Einzug zu rechnen ist. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt zum Ende des ersten Quartals 4,5 Jahre.

Bereinigtes EBITDA auf dem Niveau des Vorjahreszeitraumes

Die Erträge aus Investment Properties belaufen sich im ersten Quartal 2023 auf EUR 6,0 Mio. nach EUR 5,6 Mio. in der Vorjahresvergleichsperiode. Insbesondere höhere Energieaufwendungen führten zu einem Anstieg der Bewirtschaftungskosten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 0,2 Mio. auf EUR 2,1 Mio. Das Ergebnis aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien beträgt EUR 0,2 Mio. Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich im ersten Quartal 2023 auf EUR 0,4 Mio. Die Verwaltungskosten liegen insbesondere aufgrund geringerer Personalkosten mit EUR 0,9 Mio. deutlich unter dem Niveau des Vorjahreszeitraumes von EUR 1,3 Mio. Die Aufwendungen aus Fair Value-Anpassungen belaufen sich auf EUR 1,8 Mio. und die sonstigen Aufwendungen auf EUR 0,1 Mio. im ersten Quartal 2023. Das Finanzergebnis ist mit EUR 0,1 Mio. in den ersten drei Monaten leicht positiv.

Insgesamt ergibt sich ein bereinigtes EBITDA, das heißt ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen, bereinigt um das Ergebnis aus Fair Value-Anpassungen auf Investment Properties sowie um Einmal-, Sonder- und periodenfremde Effekte und ohne das Ergebnis aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien für die ersten drei Monate 2023 in Höhe von EUR 3,2 Mio. und damit auf dem Niveau des Vorjahreszeitraumes.

Nach Steuern hat sich das Konzern-Periodenergebnis im ersten Quartal 2023 mit EUR 1,6 Mio. gegenüber einem Ergebnis von EUR 1,9 Mio. im entsprechenden Vorjahreszeitraum vermindert. Das unverwässerte / verwässerte Ergebnis pro Aktie beläuft sich im ersten Quartal 2023 auf EUR 0,08.

Bilanzsumme und Eigenkapitalquote nahezu unverändert

Die Bilanzsumme des Konzerns Deutsche Real Estate AG hat sich zum 31. März 2023 mit EUR 538,8 Mio. leicht gegenüber dem Stand Ende 2022 erhöht. Dabei entfallen EUR 474,8 Mio. auf das langfristige Vermögen und EUR 63,9 Mio. auf das kurzfristige Vermögen. Im kurzfristigen Vermögen sind liquide Mittel in Höhe von EUR 39,2 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 36,6 Mio.) enthalten.

Das Eigenkapital beträgt zum 31. März 2023 EUR 442,0 Mio. und die Eigenkapitalquote beläuft sich auf 82,0 %. Ende März 2023 ergibt sich ein Net Asset Value pro Aktie in Höhe von EUR 24,12. Das langfristige Fremdkapital ist mit EUR 90,9 Mio. unverändert gegenüber dem Stand Ende Dezember 2022 geblieben. Gleichzeitig erhöhte sich das kurzfristige Fremdkapital leicht von EUR 3,5 Mio. Ende 2022 auf EUR 5,9 Mio. zum 31. März 2023.

Ausblick

Die Auswirkungen aus der zurzeit immer noch steigenden Kerninflationsrate verbunden mit dem noch nicht abgeschlossenen Zinserhöhungszyklus der Europäischen Zentralbank auf die weitere wirtschaftliche Entwicklung sind derzeit nur schwer abschätzbar.

Vor dem Hintergrund dieser Gemengelage sind auch die Auswirkungen auf die weitere Entwicklung der deutschen Immobilienmärkte nicht absehbar.

Für das Geschäftsjahr 2023 hält der Vorstand an seiner Prognose fest, Erträge aus Investment Properties in einer Bandbreite von EUR 24,5 Mio. bis EUR 25,5 Mio. sowie ein bereinigtes EBITDA in einer Bandbreite von EUR 13,0 Mio. bis EUR 14,0 Mio. zu erzielen.

Der Ankauf oder Verkauf von Immobilien ist bei attraktiven Angeboten grundsätzlich nicht ausgeschlossen.