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Nov 19, 2021
Zwischenbericht über die ersten neun Monate 2021
Stabile Geschäftsentwicklung
Berlin, 19. November 2021
Wirtschaftliche Erholung im Jahresverlauf 2021
Die im Verlauf des ersten Halbjahres 2021 zunehmende Verfügbarkeit von Impfstoffen gegen COVID-19 in Deutschland hat zu einer fortschreitenden Durchimpfung der Bevölkerung geführt. Die rückläufigen Fallzahlen ermöglichten ab dem zweiten Quartal 2021 weitgehende Lockerungsmaßnahmen. Diese Lockerungsmaßnahmen verbunden mit den staatlichen Hilfsprogrammen sowie einer weiterhin sehr lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank haben sich positiv auf die wirtschaftliche Entwicklung ab dem zweiten Quartal 2021 ausgewirkt. Im vierten Quartal 2021 belasteten insbesondere die bestehenden Liefer- und Kapazitätsengpässe sowie die Preissteigerungen die weitere wirtschaftliche Erholung. Die Auswirkungen der im vierten Quartal einsetzenden nächsten Welle der Pandemie sind zudem zurzeit nur schwer einschätzbar. Die Bundesregierung hat ihre Wirtschaftsprognose zwischenzeitlich von einem Wachstum von 3,5 % im Jahr 2021 auf 2,6 % gesenkt. Im Laufe des Jahres 2022 soll dann das Vorkrisenniveau wieder erreicht werden.
Die einsetzende wirtschaftliche Erholung in den ersten neun Monaten 2021 hat sich grundsätzlich auch positiv auf die Immobilienmärkte ausgewirkt:
Der Investmentumsatz in gewerblich genutzten Immobilien erreichte nach einer Erhebung von Jones Lang LaSalle (JLL) rund EUR 37,7 Mrd. in den ersten drei Quartalen 2021 und lag damit leicht unter dem Vorjahresniveau von EUR 38,5 Mrd.
Die Vermietungsmärkte erholten sich im Vergleich zu dem schwachen Vorjahreszeitraum. Im Segment Büroimmobilien war nach einer Erhebung von JLL beim Flächenumsatz in den sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eine moderate Erholung der Nachfrage um 12 % auf 2,15 Mio. qm zu verzeichnen. Im Einzelhandelssegment war der Flächenumsatz für die vorgenannten Standorte nach einem Report von BNP Paribas Real Estate (BNP) in den ersten drei Quartalen 2021 mit rund 111.000 qm um rund 37 % höher als im Vorjahreszeitraum. Die Entwicklung im Segment Lager- und Logistikflächen bewegt sich im bisherigen Jahresverlauf 2021 auf Rekordkurs. Der Flächenumsatz erhöhte sich nach den Angaben von BNP von rund 5,0 Mio. qm in den ersten neun Monaten 2020 auf knapp 6,0 Mio. qm im Vergleichszeitraum 2021.
Verminderung der Vermietungsquote zum Stichtag
Die Vermietungsquote im Konzern der Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft beläuft sich zum 30. September 2021 -stichtagsbezogen- auf 70,9 % und die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt 3,6 Jahre. Die Verminderung der Vermietungsquote ist dabei im Wesentlichen durch den Auszug des alleinigen Mieters des Objektes Seesen im dritten Quartal 2021 begründet. Das Objekt wurde zwischenzeitlich wieder ab Mitte November 2021 vollständig vermietet.
Bereinigtes Ergebnis im Rahmen der Prognose
Die Erträge aus Investment Properties belaufen sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2021 auf EUR 16,2 Mio. nach EUR 18,4 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres und setzen sich aus Erträgen aus Nettokaltmieten in Höhe von EUR 12,9 Mio. sowie Erträgen aus Nebenkosten in Höhe von EUR 3,3 Mio. zusammen.
Die sonstigen betrieblichen Erträge erhöhten sich von EUR 2,6 Mio. in den ersten neun Monaten 2020 auf EUR 2,9 Mio. im Berichtszeitraum 2021. Ursächlich für den Anstieg sind im Wesentlichen höhere Erträge aus Dienstleistungen für die Summit-Gruppe.
Aus der Bewertung der als Investment Properties gehaltenen Immobilien ergab sich ein negativer Ergebniseffekt von EUR -3,1 Mio. (Vorjahreszeitraum: positiver Ergebniseffekt von EUR 20,8 Mio.).
Die Bewirtschaftungskosten erhöhten sich von EUR 4,2 Mio. in den ersten neun Monaten 2020 auf EUR 4,4 Mio. im Berichtszeitraum 2021. Der Anstieg ist dabei im Wesentlichen auf höhere Kosten für die Medienversorgung zurückzuführen.
Die allgemeinen Verwaltungskosten sind in den ersten drei Quartalen 2021 gegenüber dem Vergleichszeitraum 2020 um EUR 0,2 Mio. auf EUR 3,6 Mio. angestiegen. Die Veränderung ist durch höhere Personalkosten begründet.
Die sonstigen Aufwendungen haben sich mit EUR 0,4 Mio. im Jahr 2021 gegenüber den ersten drei Quartalen 2020 um EUR 0,7 Mio. aufgrund eines niedrigeren Wertberichtigungsbedarfs vermindert.
Das Finanzergebnis ist in den ersten neun Monaten 2021 aufgrund der geringen Fremdverschuldung ausgeglichen.
Insgesamt ergibt sich ein Ergebnis vor Zinsen, Ertragsteuern, Abschreibungen, bereinigt um das Ergebnis aus Fair Value-Anpassungen auf Investment Properties, Einmal-, Sonder- und periodenfremden Effekten (bereinigtes EBITDA) von EUR 10,8 Mio. in den ersten neun Monaten 2021 nach EUR 13,0 Mio. im Vorjahreszeitraum. Das Konzern-Periodenergebnis vor Steuern beläuft sich auf EUR 7,5 Mio., nach Steuern beträgt das Konzern-Periodenergebnis EUR 6,5 Mio. Das unverwässerte / verwässerte Ergebnis pro Aktie beträgt in den ersten neun Monaten 2021 EUR 0,31.
Leichter Anstieg der Bilanzsumme und nahezu unveränderte Eigenkapitalquote
Die Bilanzsumme des Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft Konzerns beläuft sich zum 30. September 2021 auf EUR 537,1 Mio. Dabei entfallen EUR 457,1 Mio. auf das langfristige Vermögen und EUR 80,0 Mio. auf das kurzfristige Vermögen. Unter dem langfristigen Vermögen werden dabei im Wesentlichen Investment Properties mit einem Wert von EUR 451,1 Mio. ausgewiesen.
Das kurzfristige Vermögen setzt sich im Wesentlichen aus liquiden Mitteln in Höhe von EUR 45,4 Mio., Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 20,0 Mio., Vorratsimmobilien in Höhe von EUR 7,5 Mio. sowie verfügungsbeschränkten liquiden Mitteln in Höhe von EUR 6,2 Mio. zusammen.
Auf der Passivseite führt das positive Konzern-Periodenergebnis in Höhe von EUR 6,5 Mio. zu einer Erhöhung des Eigenkapitals auf EUR 441,3 Mio. zum 30. September 2021. Gleichzeitig erfolgte eine Dividendenausschüttung im ersten Halbjahr 2021 für das Geschäftsjahr 2020 in Höhe von EUR 0,8 Mio. Die Eigenkapitalquote beträgt zum 30. September 2021 82,2 %.
Das langfristige Fremdkapital beläuft sich auf EUR 91,7 Mio. und das kurzfristige Fremdkapital auf EUR 4,1 Mio. Unter dem langfristigen Fremdkapital werden insbesondere latente Steuern in Höhe von EUR 76,2 Mio. ausgewiesen. Der Nettovermögenswert beträgt zum Ende des dritten Quartals 2021 EUR 23,90 pro Aktie.
Ausblick
Aufgrund der Entwicklung in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2021 bestätigt der Vorstand die Prognose und geht weiterhin davon aus, im Geschäftsjahr 2021 ein bereinigtes EBITDA in einer Bandbreite von EUR 14,0 Mio. bis EUR 15,0 Mio. zu erzielen.
Die Vermietungsquote beläuft sich stichtagsbezogen zum 30. September 2021 auf 70,9 %. Im vierten Quartal 2021 wurden Mietverträge für die Immobilie in Seesen über eine Fläche von rund 9.800 qm sowie für die seit letztem Jahr leerstehende Immobilie in Dietzenbach, Waldstraße 29, über rund 31.500 qm abgeschlossen. Die Übergabe der Mietfläche in Dietzenbach wird aufgrund von umfangreicheren Umbaumaßnahmen für das zweite Halbjahr 2022 erwartet. Bei Berücksichtigung dieser beiden Mietverträge verbessert sich die Vermietungsquote um rund 14,6 %.
Die Arbeiten für das aus lärmschutzrechtlichen Gründen vorläufig gestoppte Bauprojekt zur Errichtung von insgesamt 68 Eigentumswohnungen auf einer Grundstücksteilfläche des Objektes Frankfurt am Main, Westerbachstraße, wurden im vierten Quartal 2021 wieder aufgenommen.
Ende Oktober 2021 wurde ein Kaufvertrag für den Erwerb der Gewerbeimmobilie in Essen, Am Fernmeldeamt 10, von der BDPE S.à r.l., einer ehemals zum Summit Properties Limited Konzern gehörenden Gesellschaft abgeschlossen. Der Kaufpreis für die Immobilie beträgt EUR 26,7 Mio. Summit Properties Limited ist mit rund 90 % mittelbar an der Deutsche Real Estate AG beteiligt. Die Transaktion steht unter den üblichen aufschiebenden Bedingungen, mit dem Abschluss der Transaktion wird spätestens im ersten Quartal 2022 gerechnet. Die Finanzierung der Transaktion soll vollständig aus Eigenmitteln erfolgen.
Der weitere An- und Verkauf von Immobilien ist bei attraktiven Angeboten nicht ausgeschlossen.