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May 18, 2018

Zwischenbericht über das erste Quartal 2018

Bereinigtes EBITDA im ersten Quartal 2018 wie prognostiziert auf dem Niveau des Vorjahreszeitraumes

Berlin, 18. Mai 2018

Guter Jahresstart am deutschen Investmentmarkt

Das Bruttoinlandprodukt ist in Deutschland im ersten Quartal 2018 nach den Angaben des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gewachsen; für das Gesamtjahr 2018 geht die Bundesregierung von einem Wirtschaftswachstum von 2,3 % aus.

Das Transaktionsvolumen mit gewerblich genutzten Immobilien beläuft sich nach Angaben von JLL im ersten Quartal 2018 mit rund € 12,3 Mrd. auf dem Niveau des Vorjahreszeitraumes: mehr als 40 % des Transaktionsvolumens entfällt dabei auf ausländische Investoren. Im Fokus des Interesses standen mit einem Anteil von gut 52 % des gesamten Investmentvolumens Büroimmobilien, gefolgt von  Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von knapp 14 %. Auf Lager-/Logistikimmobilien entfallen Transaktionen in Höhe von etwa 12 % des Gesamtvolumens.

Die Vermietungsmärkte sind im ersten Quartal 2018 zufriedenstellend in das Jahr gestartet: Im Segment Büroimmobilien führte nach Angaben von JLL die zunehmende Angebotsverknappung in den sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München, Köln und Stuttgart) mit rund 900.000 m² zu einem Rückgang um rund 15 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Vermietungsumsätze auf dem Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen verminderten sich gegenüber dem Vorjahresquartal um 5 %. Der Markt für Lager- und Logistikflächen wiederum erreichte ein neues Rekordniveau und hat den Wert des Vorjahreszeitraumes um 13 % übertroffen.

Vermietungsquote nahezu unverändert

Die Vermietungsquote, bereinigt um Flächen für eine geplante Projektentwicklung, beläuft sich Ende März 2018 auf 87,9 %.

Erfolgreiche Refinanzierung von Finanzschulden

Im ersten Quartal 2018 wurden Bankdarlehen für das größte Immobilienportfolio durch ein Darlehen der Summit-Gruppe in Höhe von € 145 Mio. refinanziert.

Die wesentlichen Eckpunkte der Umfinanzierung lauten wie folgt: das Darlehen hat eine Laufzeit bis Januar 2025. Der Festzinssatz beträgt 2,14 % p.a. und das Darlehen ist endfällig und damit tilgungsfrei. Durch die  Refinanzierung wird das Finanzergebnis des ersten Quartals 2018 durch Einmaleffekte belastet.

Weiterhin wurde die Laufzeit des von der Gallia Invest S.à.r.l., Luxemburg, einem Tochterunternehmen der Summit-Gruppe, gewährten Darlehens bis Ende 2021 verlängert. Dieses Darlehen ist aus der frei verfügbaren Liquidität des Konzerns in den nächsten Jahren zurückzuführen.

Durch die erfolgreiche Umfinanzierung hat sich die langfristige Planungssicherheit des Konzerns deutlich verbessert und es ist gelungen, das historisch niedrige Zinsniveau langfristig für den Konzern zu sichern. Durch die Tilgungsfreiheit kann die frei werdende Liquidität zudem zum Abbau von höherverzinslichen Verbindlichkeiten in den nächsten Jahren genutzt werden.

Bereinigtes EBITDA auf dem Niveau des Vorjahres, Quartalsergebnis durch Einmaleffekte aus der Refinanzierung von Finanzschulden belastet

Die Erträge aus Investment Properties belaufen sich auf € 7,3 Mio. nach € 7,5 Mio. im ersten Quartal 2017. Die Bewirtschaftungskosten reduzierten sich von € 2,2 Mio. im Vorjahreszeitraum auf € 2,0 Mio. im ersten Quartal 2018. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in den Vorjahreszahlen die im Vorjahr veräußerten Immobilien noch enthalten sind. Die sonstigen betrieblichen Erträge betragen im ersten Quartal 2018 € 0,5 Mio. und die Verwaltungskosten € 1,0 Mio.

Das Finanzergebnis wird durch Einmaleffekte aus der Refinanzierung von Darlehen belastet und hat sich von € -2,4 Mio. im ersten Quartal 2017 auf € - 7,3 Mio. verschlechtert.

Insgesamt ergibt sich ein bereinigtes EBITDA, das heißt ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen, bereinigt um das Ergebnis aus Fair Value-Anpassungen auf Investment Properties sowie um Einmal-, Sonder- und periodenfremde Effekte für die ersten drei Monate 2018 von € 4,8 Mio. und damit auf dem Niveau des ersten Quartals 2017.

Nach Steuern beläuft sich das Konzern-Periodenergebnis im ersten Quartal 2018 auf € -2,9 Mio. nach  € 1,5 Mio. im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Das Konzern-Gesamtergebnis für die ersten drei Monate 2018 beträgt  € -1,5 Mio. nach € 2,2 Mio. im Vorjahreszeitraum.

Bilanzsumme durch Rückführung von Finanzschulden reduziert

Die Bilanzsumme des Deutsche Real Estate AG Konzerns hat sich zum 31. März 2018 mit € 382,9 Mio. gegenüber Ende 2017 mit € 432,3  Mio. deutlich vermindert. Das langfristige Vermögen beläuft sich zum 31. März 2018 auf € 371,9 Mio. Gleichzeitig verminderte sich das kurzfristige Vermögen von € 60,3 Mio. Ende 2017 auf € 10,9 Mio. zum 31. März 2018. Die Veränderung ist im Wesentlichen in der Rückführung von Finanzverbindlichkeiten nach der Zahlung des Kaufpreises im ersten Quartal 2018 aus dem Verkauf der Immobilie in Frankfurt am Main zurückzuführen. Die liquiden Mittel belaufen sich Ende März 2018 auf € 8,1 Mio.

Das Eigenkapital beträgt zum 31. März 2018 € 141,7 Mio. nach € 143,2 Mio. Ende 2017. Die Eigenkapitalquote hat sich durch die Verminderung der Bilanzsumme von 33,1 % Ende des Jahres 2017 auf 37,0 % Ende März 2018 verbessert. Das kurzfristige Fremdkapital hat sich von € 59,9 Mio. Ende 2017 auf € 20,8 Mio. und das langfristige Fremdkapital um € 8,7 Mio. auf € 220,4 Mio. Ende März 2018 vermindert. Die Veränderung des Fremdkapitals ist im Wesentlichen auf planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen von Finanzschulden zurückzuführen. Das Loan-to-Value-Verhältnis für die Finanzschulden verbesserte sich aufgrund der Tilgungen von 68,0 % Ende 2017 auf 55,6 % Ende des ersten Quartals 2018.

Ausblick

Für das Geschäftsjahr 2018 hält der Vorstand an seiner Prognose fest, ein bereinigtes EBITDA auf dem Niveau des Vorjahres zu erzielen.

Im zweiten Quartal 2018 wurde ein Vertrag zur Veräußerung einer leerstehenden Immobilie in Düsseldorf zu einem Kaufpreis von € 3,5 Mio. unterzeichnet. Der Verkaufserlös soll zur Stärkung der Finanzausstattung und zur Rückführung von Finanzschulden verwendet werden.

Der Ankauf oder weitere Verkauf von Immobilien ist zurzeit nicht geplant.