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Nov 22, 2024

Zwischenbericht über die ersten neun Monate 2024

Stabile Geschäftsentwicklung

Berlin, 22. November 2024

Herausfordernde Rahmenbedingungen

Das Wirtschaftswachstum in Deutschland stagnierte in den ersten neun Monaten 2024. Die Inflationsraten haben sich dem Ziel der Europäischen Zentralbank von 2,0 % p.a. angenähert. Der nachlassende Inflationsdruck ermöglichte der Europäischen Zentralbank (EZB) die Einleitung von Zinssenkungen im Verlauf des Jahres 2024. Im letzten Quartal 2024 und auch für das Jahr 2025 ist aufgrund des schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeldes weiterhin keine deutliche wirtschaftliche Belebung in Deutschland absehbar. Die Bundesregierung geht in ihrer korrigierten Wirtschaftsprognose mittlerweile von einem Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) für das Gesamtjahr 2024 in Höhe von -0,2 % aus. Für das Jahr 2025 wird laut des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung nur ein Wachstum des BIP von 0,4 % erwartet.

Die eingeleiteten Zinssenkungen führten zu einer Verbesserung der Stimmung auf den Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien und damit zu einer Stabilisierung nach dem drastischen Einbruch im Vorjahr. Nach einer Erhebung von Jones Lang LaSalle (JLL) belief sich der Investmentumsatz auf rund EUR 16,6 Mrd. in den ersten drei Quartalen 2024 und lag damit leicht über dem Vorjahresniveau von EUR 16,3 Mrd. Die Marktteilnehmer rechnen mit einer weiteren Verbesserung im Verlauf der nächsten sechs Monate.

Im Vermietungssegment Büroimmobilien war nach einer Erhebung von JLL beim Flächenumsatz in den sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Anstieg um 13% auf rund 2,0 Mio. qm zu verzeichnen. Im Segment Lager- und Logistikflächen waren dagegen die Zahlen rückläufig. Der Flächenumsatz verminderte sich nach den Angaben von BNP Paribas Real Estate von rund 4,5 Mio. qm in den ersten neun Monaten 2023 auf rund 4,0 Mio. qm im Vergleichszeitraum 2024 oder um rund 12 %. Allerdings sind auch in diesem Segment nach einem schwachen ersten Quartal 2024 im weiteren Jahresverlauf Erholungstendenzen zu erkennen.

Rückläufige Vermietungsquote zum Stichtag

Die Vermietungsquote im Konzern der Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft beläuft sich zum 30. September 2024 -stichtagsbezogen- auf 73,0 % nach
81,1 % zum Ende des Jahres 2023. Ursächlich für die Veränderung ist insbesondere der Auszug des alleinigen Mieters im Objekt in Goslar im dritten Quartal 2024. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge hat sich von 4,1 Jahren zum Ende des Geschäftsjahres 2023 auf 3,8 Jahre zum 30. September 2024 verändert.

Stabile Ertragssituation im operativen Geschäft

Die Erträge aus Investment Properties belaufen sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 auf EUR 19,7 Mio. nach EUR 18,8 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres und setzen sich aus Erträgen aus Nettokaltmieten in Höhe von EUR 15,6 Mio. sowie Erträgen aus Nebenkosten in Höhe von EUR 4,1 Mio. zusammen. 

Die Bewirtschaftungskosten reduzierten sich von EUR 6,9 Mio. in den ersten neun Monaten 2023 auf EUR 5,6 Mio. im Berichtszeitraum 2024. Der Rückgang ist dabei im Wesentlichen auf niedrigere Heiz- und Stromkosten zurückzuführen.

Aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main wurde unter Berücksichtigung angefallener Aufwendungen ein Ergebnis in Höhe von
EUR 1,9 Mio. nach EUR 0,7 Mio. im Vorjahresvergleichszeitraum erzielt.

Aus der Bewertung der als Investment Properties gehaltenen Immobilien unter Berücksichtigung unterjähriger Investitionen ergab sich ein negativer Ergebniseffekt von EUR -3,0 Mio. (Vorjahresvergleichszeitraum: negativer Ergebniseffekt von EUR -47,4 Mio.).

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich mit EUR 0,9 Mio. gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 0,2 Mio. im Wesentlichen aufgrund geringerer Versicherungserstattungen vermindert.

Die allgemeinen Verwaltungskosten belaufen sich in den ersten drei Quartalen 2024 auf EUR 3,1 Mio. und haben sich gegenüber dem Vergleichszeitraum 2023 um EUR 0,2 Mio. erhöht. Ursächlich für die Veränderung sind insbesondere höhere Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten.

Die sonstigen Aufwendungen sind von EUR 0,4 Mio. in den ersten neun Monaten 2023 auf EUR 1,1 Mio. im Vergleichszeitraum 2024 angestiegen.  Die Veränderung resultiert insbesondere aus Einmalaufwendungen für ein nicht realisiertes Projekt in Höhe von EUR 0,4 Mio. sowie aus höheren Wertberichtigungen auf Forderungen in Höhe von EUR 0,2 Mio.

Das Finanzergebnis ist mit EUR 0,4 Mio. positiv nach einem ebenfalls positiven Finanzergebnis von EUR 0,5 Mio. in den ersten neun Monaten 2023.

Insgesamt ergibt sich ein Ergebnis vor Zinsen, Ertragsteuern, Abschreibungen, bereinigt um das Ergebnis aus Fair Value-Anpassungen auf Investment Properties, Einmal-, Sonder- und periodenfremden Effekten und ohne das Ergebnis aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien (bereinigtes EBITDA) von EUR 11,4 Mio. in den ersten neun Monaten 2024 nach EUR 10,1 Mio. im Vorjahreszeitraum. Das Konzern-Periodenergebnis vor Steuern beläuft sich auf EUR 10,1 Mio.; nach Steuern beträgt das Konzern-Periodenergebnis EUR 8,2 Mio. Das unverwässerte / verwässerte Ergebnis pro Aktie beträgt in den ersten neun Monaten 2024 EUR 0,40 nach EUR -1,50 im entsprechenden Vorjahreszeitraum.

 

Leichte Erhöhung der Bilanzsumme

Die Bilanzsumme des Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft Konzerns beläuft sich zum 30. September 2024 auf EUR 519,7 Mio. nach EUR 511,3 Mio. Ende des Geschäftsjahres 2023. Dabei entfallen EUR 413,6 Mio. auf das langfristige Vermögen und EUR 106,1 Mio. auf das kurzfristige Vermögen. Unter dem langfristigen Vermögen werden dabei im Wesentlichen Investment Properties mit einem Wert von EUR 410,0 Mio. ausgewiesen.

Das kurzfristige Vermögen setzt sich überwiegend aus liquiden Mitteln in Höhe von EUR 76,8 Mio., Vorratsimmobilien in Höhe von EUR 23,7 Mio. sowie aus verfügungsbeschränkten liquiden Mitteln in Höhe von EUR 4,0 Mio. zusammen.

Auf der Passivseite führt das positive Konzern-Periodenergebnis in Höhe von EUR 8,2 Mio. bei einer gleichzeitigen Dividendenausschüttung im ersten Halbjahr 2024 für das Geschäftsjahr 2023 in Höhe von EUR 0,8 Mio. zu einer Erhöhung des Eigenkapitals von EUR 395,7 Mio. zum Ende des Geschäftsjahres 2023 auf EUR 403,1 Mio. zum
30. September 2024. Die Eigenkapitalquote beträgt zum 30. September 2024 77,6 % und hat sich damit im Vergleich zum Ende des Geschäftsjahres 2023 leicht verbessert.

Das langfristige Fremdkapital beträgt zum 30. September 2024 EUR 111,4 Mio. nach EUR 110,9 Mio. Ende des Jahres 2023. Unter dem langfristigen Fremdkapital werden dabei insbesondere passive latente Steuern in Höhe von EUR 69,4 Mio. sowie Finanzschulden in Höhe von EUR 40,1 Mio. ausgewiesen. Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich von EUR 4,6 Mio. Ende des Jahres 2023 auf EUR 5,2 Mio. Ende September 2024. Der Nettovermögenswert beträgt zum Ende des dritten Quartals 2024 EUR 22,25 pro Aktie.

Ausblick

Aufgrund der Entwicklung in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2024 geht der Vorstand weiterhin davon aus, im Geschäftsjahr 2024 Erträge aus Investment Properties in einer Bandbreite von EUR 26,0 Mio. bis EUR 27,0 Mio. zu erzielen. Das bereinigte EBITDA, ohne das Ergebnis aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien, wird voraussichtlich im Geschäftsjahr 2024 in der prognostizierten Bandbreite von EUR 15,0 Mio. bis EUR 16,0 Mio. liegen.

Deutliche Veränderungen der Vermietungsquote sind bis zum Jahresende 2024 nicht zu erwarten.

Der An- und Verkauf von Immobilien ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen.

Die Liquidität ist im Geschäftsjahr 2024 und darüber hinaus gesichert und auf Marktentwicklungen kann durch die vorhandene Liquidität flexibel reagiert werden.