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May 7, 2024

Zwischenbericht über das erste Quartal 2024

Stabile Geschäftsentwicklung im ersten Quartal 2024

Berlin, 7. Mai 2023

Stabilisierungstendenzen an den deutschen Immobilienmärkten

Das erste Quartal 2024 war in Deutschland durch Unsicherheiten über die weitere wirtschaftliche Entwicklung aufgrund der zahlreichen weltweiten Krisen geprägt. Der Zinserhöhungszyklus der Europäischen Zentralbank ist beendet und die Inflationsraten nähern sich den Zielvorgaben, sodass die Kapitalmärkte derzeit von Zinssenkungen im weiteren Jahresverlauf 2024 ausgehen. Die Bundesregierung geht in ihrer aktualisierten Prognose für das Jahr 2024 von einem Wachstum in Höhe von 0,3 % aus. Im ersten Quartal war das Bruttoinlandsprodukt (BIP) gegenüber dem vierten Quartal 2023 nach Angabe des Statistischen Bundesamtes (DESTATIS) – preis-, saison- und kalenderbereinigt mit 0,2 % leicht gewachsen und es konnte somit das Abgleiten in eine Rezession vermieden werden.

Nach der Anpassungsphase auf dem deutschen Investmentmarkt aufgrund der Zinswende der Europäischen Zentralbank im Jahr 2023 ist der Markt verhalten, aber mit Stabilisierungstendenzen, in das Jahr 2024 gestartet. Das Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien beläuft sich nach Angaben von Jones Lang LaSalle (JLL) mit einem Umsatz von rund EUR 5,4 Mrd. auf dem gleichen Niveau wie im ersten Quartal 2023.

Die Vermietungsmärkte sind im ersten Quartal 2024 unterschiedlich in das Jahr gestartet. Im Segment Büroimmobilien gibt es nach den Angaben von JLL erste positive Signale. In den sieben Immobilienhochburgen wurde ein Flächenumsatz von rund 625.000 m² erzielt und damit eine leichte Steigerung um 2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Markt für Lager- und Logistikflächen ist nach einer Erhebung der BNP Paribas Real Estate GmbH dagegen mit einem deutlichen Rückgang in das Jahr 2024 gestartet. Der Vorjahreswert wurde mit einem Flächenumsatz von rund 1,02 Mio. m² im ersten Quartal 2024 um rund 18 % unterschritten.

Anstieg der Leerstandsquote

Die Leerstandsquote des von dem Konzern Deutsche Real Estate AG gehaltenen Immobilienbestandes beläuft sich stichtagsbezogen Ende März 2024 auf 21,9 %. Unter Berücksichtigung von bereits zum Quartalsende 2024 beendeten bzw. bereits neu abgeschlossenen Mietverträgen ergibt sich eine fortgeschriebene Leerstandsquote von 22,2 %. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt 4,1 Jahre zum Ende des ersten Quartals 2024.

Bereinigtes EBITDA über dem Niveau des Vorjahreszeitraumes

Die Erträge aus Investment Properties belaufen sich im ersten Quartal 2024 auf EUR 6,6 Mio. nach EUR 6,0 Mio. in der Vorjahresvergleichsperiode und setzen sich zusammen aus Erträgen aus Mieteinnahmen in Höhe von EUR 5,3 Mio. sowie aus Mietnebenkosten in Höhe von EUR 1,3 Mio. Die Bewirtschaftungskosten betragen unverändert zum ersten Quartal 2023 EUR 2,1 Mio. Aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien wurde ein Ergebnis in Höhe von EUR 0,5 Mio. nach EUR 0,2 Mio. im Vorjahreszeitraum erzielt. Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich im ersten Quartal 2024 nahezu unverändert zum ersten Quartal 2023 auf EUR 0,3 Mio. Die Verwaltungskosten liegen mit EUR 1,0 Mio. leicht über dem Vorjahreszeitraum von EUR 0,9 Mio. Die Aufwendungen aus Fair Value-Anpassungen der Investment Properties betragen EUR 0,9 Mio. nach EUR 1,8 Mio. im ersten Quartal 2023. Die sonstigen Aufwendungen belaufen sich wie im Vorjahreszeitraum auf EUR 0,1 Mio. Das Finanzergebnis ist mit EUR 0,2 Mio. in den ersten drei Monaten 2024 positiv (Vorjahreszeitraum: EUR 0,1 Mio.).

Insgesamt ergibt sich ein bereinigtes EBITDA, das heißt ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen, bereinigt um das Ergebnis aus Fair Value-Anpassungen auf Investment Properties sowie um Einmal-, Sonder- und periodenfremde Effekte und ohne das Ergebnis aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien für die ersten drei Monate 2024 in Höhe von EUR 3,8 Mio. nach EUR 3,2 Mio. im Vorjahreszeitraum.

Nach Steuern hat sich das Konzern-Periodenergebnis im ersten Quartal 2024 mit EUR 3,0 Mio. gegenüber einem Ergebnis von EUR 1,6 Mio. im entsprechenden Vorjahreszeitraum um EUR 1,4 Mio. verbessert. Das unverwässerte / verwässerte Ergebnis pro Aktie beläuft sich im ersten Quartal 2024 auf EUR 0,15.

Leichte Erhöhung der Bilanzsumme

Die Bilanzsumme des Konzerns Deutsche Real Estate AG hat sich zum 31. März 2024 mit EUR 515,4 Mio. leicht gegenüber dem Stand Ende 2023 erhöht. Dabei entfallen EUR 413,6 Mio. auf das langfristige Vermögen und EUR 101,8 Mio. auf das kurzfristige Vermögen. Im kurzfristigen Vermögen sind liquide Mittel in Höhe von EUR 67,2 Mio. (31. Dezember 2023: EUR 64,3 Mio.) enthalten.

Das Eigenkapital beträgt zum 31. März 2024 EUR 398,7 Mio. und die Eigenkapitalquote beläuft sich unverändert zum 31. Dezember 2023 auf 77,4 %. Ende März 2024 ergibt sich ein Net Asset Value pro Aktie in Höhe von EUR 22,03. Das langfristige Fremdkapital ist mit EUR 111,0 Mio. nahezu unverändert gegenüber dem Stand Ende Dezember 2023 geblieben. Gleichzeitig erhöhte sich das kurzfristige Fremdkapital leicht von EUR 4,6 Mio. Ende 2023 auf EUR 5,6 Mio. zum 31. März 2024.

Ausblick

Die Einflüsse der zahlreichen weltweiten Krisen sind auf die weitere wirtschaftliche Entwicklung derzeit schwer abschätzbar. Die von den Kapitalmärkten im weiteren Jahresverlauf erwarteten Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank sollten sich grundsätzlich positiv auf die Konjunktur und zumindest weiter stabilisierend auf die Entwicklung auf den Immobilienmärkten auswirken.

Für das Geschäftsjahr 2024 hält der Vorstand an seiner Prognose fest, Erträge aus Investment Properties in einer Bandbreite von EUR 26,0 Mio. bis EUR 27,0 Mio. sowie ein bereinigtes EBITDA in einer Bandbreite von EUR 15,0 Mio. bis EUR 16,0 Mio. zu erzielen.

Der Konzern erwartet zurzeit, dass sich die fortgeschriebene Leerstandsquote zum 31. März 2024 in Höhe von 22,2 % insbesondere aufgrund des Auszugs des alleinigen Mieters in Goslar mit einer Fläche von rund 14.000 m² im Laufe des Geschäftsjahres weiter erhöhen wird.

Der Ankauf oder Verkauf von Immobilien ist bei attraktiven Angeboten grundsätzlich nicht ausgeschlossen.

Die Liquidität ist im Jahr 2024 und darüber hinaus gesichert.