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Nov 20, 2023

Zwischenbericht über die ersten neun Monate 2023

Stabile Geschäftsentwicklung

Berlin, 20. November 2023

Herausfordernde Rahmenbedingungen

Die wirtschaftliche Entwicklung war in den ersten neun Monaten geprägt durch die weiterhin zu hohen, aber im Zeitablauf rückläufigen Inflationsraten und die zur Eindämmung der Inflation vorgenommenen Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank. Zurzeit ist davon auszugehen, dass der Zinserhöhungszyklus wahrscheinlich beendet ist, das derzeitige Zinsniveau aber noch für einen längeren Zeitraum beibehalten wird. Die Wirtschaft ist nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (DESTATIS) im dritten Quartal 2023 gegenüber dem Vorquartal preis-, saison- und kalenderbereinigt um 0,1 % geschrumpft. Die Bundesregierung geht in der korrigierten Wirtschaftsprognose von einem Rückgang der Wirtschaftsleistung für das Gesamtjahr 2023 in Höhe von -0,4 % aus.

Der drastische Einbruch auf dem Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien - aufgrund der durch die Europäische Zentralbank vorgenommenen Zinserhöhungen - hat sich auch im dritten Quartal 2023 weiter fortgesetzt. Nach einer Erhebung von Jones Lang LaSalle (JLL) belief sich der Investmentumsatz auf rund EUR 16,3 Mrd. in den ersten drei Quartalen 2023 und lag damit deutlich unter dem Vorjahresniveau von EUR 40,8 Mrd.

Im Vermietungssegment Büroimmobilien war nach einer Erhebung von JLL beim Flächenumsatz in den sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ebenfalls ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. Der Flächenumsatz beläuft sich an diesen Standorten auf rund 1,8 Mio. qm und liegt damit um rund 36 % unter den Zahlen des Vorjahresvergleichszeitraums. Auch im Segment Lager- und Logistikflächen sind die Zahlen rückläufig. Der Flächenumsatz verminderte sich nach den Angaben von BNP Paribas Real Estate von rund 6,6 Mio. qm in den ersten neun Monaten 2022 auf knapp 4,5 Mio. qm im Vergleichszeitraum 2023 oder um rund 32 %. Zu berücksichtigen ist allerdings in diesem Segment eine Flächenknappheit, die durch eine abnehmende Neubautätigkeit zusätzlich noch verschärft wird.

Verbesserte Vermietungsquote zum Stichtag

Die Vermietungsquote im Konzern der Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft beläuft sich zum 30. September 2023 -stichtagsbezogen- auf 81,4 % nach 69,0 % zum Ende des Jahres 2022. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge hat sich von 3,8 Jahren zum Ende des Geschäftsjahres 2022 auf 4,3 Jahre zum 30. September 2023 verbessert.

Stabile Ertragssituation im operativen Geschäft

Die Erträge aus Investment Properties belaufen sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 auf EUR 18,8 Mio. nach EUR 16,7 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres und setzen sich aus Erträgen aus Nettokaltmieten in Höhe von EUR 15,2 Mio. sowie Erträgen aus Nebenkosten in Höhe von EUR 3,6 Mio. zusammen. 

Die Bewirtschaftungskosten erhöhten sich von EUR 4,8 Mio. in den ersten neun Monaten 2022 auf EUR 6,9 Mio. im Berichtszeitraum 2023. Der Anstieg ist dabei im Wesentlichen auf höhere Heiz- und Stromkosten sowie gestiegene Instandhaltungsaufwendungen zurückzuführen.

Aus abgeschlossenen Verträgen über den Verkauf von Eigentumswohnungen im Rahmen des Entwicklungsprojektes in Frankfurt am Main wurde unter Berücksichtigung angefallener Aufwendungen ein Ergebnis in Höhe von EUR 0,7 Mio. nach EUR 0,5 Mio. im Vorjahresvergleichszeitraum erzielt.

Aus der Bewertung der als Investment Properties gehaltenen Immobilien unter Berücksichtigung unterjähriger Investitionen ergab sich ein negativer Ergebniseffekt von EUR -47,4 Mio. (Vorjahreszeitraum: negativer Ergebniseffekt von EUR -3,0 Mio.). Dabei ist zu erwähnen, dass zum Stichtag 30. September 2023 elf Immobilien durch einen externen Gutachter bewertet worden sind.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sind mit EUR 1,1 Mio. gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahezu unverändert geblieben.

Die allgemeinen Verwaltungskosten belaufen sich in den ersten drei Quartalen 2023 auf EUR 2,9 Mio. und haben sich gegenüber dem Vergleichszeitraum 2022 um EUR 0,7 Mio. vermindert. Ursächlich für den Rückgang ist im Wesentlichen ein niedrigerer Personalaufwand.

Die sonstigen Aufwendungen sind mit EUR 0,4 Mio. gegenüber dem Vorjahreszeitraum unverändert geblieben.

Das Finanzergebnis ist aufgrund deutlich gestiegener Zinserträge mit EUR 0,5 Mio. positiv nach einem negativen Finanzergebnis von EUR -0,2 Mio. in den ersten neun Monaten 2022.

Insgesamt ergibt sich ein Ergebnis vor Zinsen, Ertragsteuern, Abschreibungen, bereinigt um das Ergebnis aus Fair Value-Anpassungen auf Investment Properties, Einmal-, Sonder- und periodenfremden Effekten und ohne das Ergebnis aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien (bereinigtes EBITDA) von EUR 10,1 Mio. in den ersten neun Monaten 2023 nach EUR 9,9 Mio. im Vorjahreszeitraum. Aufgrund des negativen Ergebnisbetrages aus der Immobilienbewertung beläuft sich das Konzern-Periodenergebnis vor Steuern auf EUR -36,7 Mio.; nach Steuern beträgt das Konzern-Periodenergebnis EUR  -30,9 Mio. Das unverwässerte / verwässerte Ergebnis pro Aktie beträgt in den ersten neun Monaten 2023 EUR -1,50.

Leichte Verminderung der Bilanzsumme

Die Bilanzsumme des Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft Konzerns beläuft sich zum 30. September 2023 auf EUR 528,9 Mio. nach EUR 534,7 Mio. Ende des Geschäftsjahres 2022. Dabei entfallen EUR 432,0 Mio. auf das langfristige Vermögen und EUR 96,9 Mio. auf das kurzfristige Vermögen. Unter dem langfristigen Vermögen werden dabei im Wesentlichen Investment Properties mit einem Wert von EUR 426,8 Mio. ausgewiesen.

Das kurzfristige Vermögen setzt sich überwiegend aus liquiden Mitteln in Höhe von EUR 64,2 Mio., Vorratsimmobilien in Höhe von EUR 24,8 Mio., verfügungsbeschränkten liquiden Mitteln in Höhe von EUR 4,4 Mio. sowie aus Vertragsvermögenswerten in Höhe von EUR 1,7 Mio. zusammen. Die Erhöhung der liquiden Mittel von EUR 36,6 Mio. zum Ende des Geschäftsjahres 2022 auf EUR 64,2 Mio. resultiert dabei hauptsächlich aus der Aufnahme von Bankdarlehen im dritten Quartal 2023 in Höhe von insgesamt EUR 30,0 Mio.

Auf der Passivseite führt im Wesentlichen das negative Konzern-Periodenergebnis in Höhe von EUR -30,8 Mio. zu einer Verminderung des Eigenkapitals von EUR 440,4 Mio. zum Ende des Geschäftsjahres 2022 auf EUR 409,4 Mio. zum 30. September 2023. Die Eigenkapitalquote ging von 82,4 % zum Ende des Geschäftsjahres 2022 auf 77,4 % zum 30. September 2023 zurück.

Das langfristige Fremdkapital beträgt zum 30. September 2023 EUR 113,6 Mio. Unter dem langfristigen Fremdkapital werden dabei insbesondere latente Steuern in Höhe von EUR 70,3 Mio. sowie Finanzschulden in Höhe von EUR 41,2 Mio. ausgewiesen. Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich von EUR 3,5 Mio. Ende des Jahres 2022 auf EUR 5,8 Mio. Ende September 2023. Der Nettovermögenswert beträgt zum Ende des dritten Quartals 2023 EUR 22,23 pro Aktie.

Ausblick

Aufgrund der Entwicklung in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2023 geht der Vorstand weiterhin davon aus, im Geschäftsjahr 2023 Erträge aus Investment Properties in einer Bandbreite von EUR 24,5 Mio. bis EUR 25,5 Mio. zu erzielen. Das bereinigte EBITDA, ohne das Ergebnis aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien, wird voraussichtlich im Geschäftsjahr 2023 in der prognostizierten Bandbreite von EUR 13,0 Mio. bis EUR 14,0 Mio. liegen.

Deutliche Veränderungen der Vermietungsquote sind bis zum Jahresende 2023 nicht zu erwarten. Die Flächen des insolventen Mieters im Objekt Lüneburg konnten im Oktober 2023 wieder erfolgreich langfristig vermietet werden.

Der An- und Verkauf von Immobilien ist bei attraktiven Angeboten grundsätzlich nicht ausgeschlossen.

Durch die Aufnahme von zwei Bankdarlehen in Höhe von insgesamt EUR 30,0 Mio. Ende August 2023 ist die Liquiditätsausstattung weiter gestärkt worden, so dass die Liquidität grundsätzlich im Geschäftsjahr 2023 und darüber hinaus gesichert ist und auf Marktentwicklungen flexibel reagiert werden kann.