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Nov 18, 2022

Zwischenbericht über die ersten neun Monate 2022

Stabile Geschäftsentwicklung

Berlin, 18. November 2022

Deutliche Eintrübung der wirtschaftlichen Entwicklung im Jahresverlauf 2022

Die ersten neun Monate wurden in Deutschland, nach den im ersten Quartal ausgelaufenen Eindämmungsmaßnahmen gegen die COVID-19-Pandemie, geprägt durch den Krieg in der Ukraine. Die Auswirkungen des Krieges führten zu weiter stark steigenden Energie- und Materialkosten und damit auch zu einem weiteren deutlichen Anstieg der Inflationsraten. Einhergehend mit den weltweit steigenden Inflationsraten wurde durch die Zentralbanken die Zinswende eingeleitet. Die vorgenannten veränderten Rahmenbedingungen führten im bisherigen Jahresverlauf bereits zu einer deutlichen Eintrübung der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland und in den nächsten Quartalen wird eine Rezession erwartet. Die Bundesregierung hat ihre Wirtschaftsprognose zwischenzeitlich von einem Wachstum von ursprünglich 3,6 % im Jahr 2022 auf nunmehr 1,4 % gesenkt. Im Jahr 2023 soll die Wirtschaft um -0,4 % schrumpfen.

Der Investmentumsatz in gewerblich genutzten Immobilien erreichte nach einer Erhebung von Jones Lang LaSalle (JLL) rund EUR 40,8 Mrd. in den ersten drei Quartalen 2022 und lag damit über dem Vorjahresniveau von EUR 37,7 Mrd.

Trotz der an den Märkten herrschenden Unsicherheiten erholten sich die Vermietungsmärkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter. Im Segment Büroimmobilien war nach einer Erhebung von JLL beim Flächenumsatz in den sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eine deutliche Erholung der Nachfrage um 29 % auf 2,8 Mio. qm zu verzeichnen. Die Entwicklung im Segment Lager- und Logistikflächen bewegt sich im bisherigen Jahresverlauf 2022 wiederum auf einem neuen Rekordkurs. Der Flächenumsatz erhöhte sich nach den Angaben von BNP Paribas Real Estate von rund 6,0 Mio. qm in den ersten neun Monaten 2021 auf knapp 6,6 Mio. qm im Vergleichszeitraum 2022.

Rückläufige Vermietungsquote zum Stichtag

Die Vermietungsquote im Konzern der Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft beläuft sich zum 30. September 2022 -stichtagsbezogen- auf 69,2 % nach 69,8 % zum Ende des Jahres 2021. Unter Berücksichtigung von bereits zum Ende des dritten Quartals 2022 beendeten Mietverträgen bzw. bereits neu abgeschlossenen Mietverträgen ergibt sich eine bereinigte Leerstandsquote von 18,9 %. Bei den bereits abgeschlossenen Mietverträgen ist zu beachten, dass bei mehreren Mietern aufgrund der Notwendigkeit der Einholung von behördlichen Genehmigungen und noch durchzuführenden Baumaßnahmen erst im Jahr 2023 mit einem Einzug zu rechnen ist. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge hat sich von 3,6 Jahren zum Ende des Geschäftsjahres 2021 auf 4,0 Jahre zum 30. September 2022 verbessert.

Stabile Ertragslage

Die Erträge aus Investment Properties belaufen sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2022 auf EUR 16,7 Mio. nach EUR 16,2 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres und setzen sich aus Erträgen aus Nettokaltmieten in Höhe von EUR 13,7 Mio. sowie Erträgen aus Nebenkosten in Höhe von EUR 3,0 Mio. zusammen.  

Aus abgeschlossenen Verträgen über den Verkauf von Vorratsimmobilien wurde unter Berücksichtigung angefallener Aufwendungen ein Ergebnis in Höhe von EUR 0,5 Mio. erzielt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich von EUR 2,9 Mio. in den ersten neun Monaten 2021 auf EUR 1,0 Mio. im Vergleichszeitraum 2022 vermindert. Die Veränderung resultiert im Wesentlichen aus niedrigeren Erträgen aus der Erbringung von Dienstleistungen für die Summit-Gruppe aufgrund der Beendigung der Verträge im Rahmen des Verkaufs des wesentlichen Teils des von der Summit-Gruppe in Deutschland gehaltenen Immobilienportfolios Mitte des Jahres 2021.

Aus der Bewertung der als Investment Properties gehaltenen Immobilien ergab sich ein negativer Ergebniseffekt von EUR -3,0 Mio. (Vorjahreszeitraum: negativer Ergebniseffekt von EUR -3,1 Mio.).

Die Bewirtschaftungskosten erhöhten sich von EUR 4,4 Mio. in den ersten neun Monaten 2021 auf EUR 4,8 Mio. im Berichtszeitraum 2022. Der Anstieg ist dabei im Wesentlichen auf höhere Heizkosten zurückzuführen.

Die allgemeinen Verwaltungskosten sind in den ersten drei Quartalen 2022 gegenüber dem Vergleichszeitraum 2021 mit EUR 3,6 Mio. ebenso wie die sonstigen Aufwendungen mit EUR 0,4 Mio. unverändert geblieben.

Das Finanzergebnis ist mit EUR -0,2 Mio. negativ nach einem ausgeglichenen Finanzergebnis im Vorjahresvergleichszeitraum.

Insgesamt ergibt sich ein Ergebnis vor Zinsen, Ertragsteuern, Abschreibungen, bereinigt um das Ergebnis aus Fair Value-Anpassungen auf Investment Properties, Einmal-, Sonder- und periodenfremden Effekten und ohne das Ergebnis aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien (bereinigtes EBITDA) von EUR 9,9 Mio. in den ersten neun Monaten 2022 nach EUR 10,8 Mio. im Vorjahreszeitraum. Das Konzern-Periodenergebnis vor Steuern beläuft sich auf EUR 6,3 Mio., nach Steuern beträgt das Konzern-Periodenergebnis EUR 5,7 Mio. Das unverwässerte / verwässerte Ergebnis pro Aktie beträgt in den ersten neun Monaten 2022 EUR 0,27.

Leichter Anstieg der Bilanzsumme und unveränderte Eigenkapitalquote

Die Bilanzsumme des Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft Konzerns beläuft sich zum 30. September 2022 auf EUR 559,8 Mio. Dabei entfallen EUR 500,6 Mio. auf das langfristige Vermögen und EUR 59,2 Mio. auf das kurzfristige Vermögen. Unter dem langfristigen Vermögen werden dabei im Wesentlichen Investment Properties mit einem Wert von EUR 494,8 Mio. ausgewiesen.

Das kurzfristige Vermögen setzt sich im Wesentlichen aus liquiden Mitteln in Höhe von EUR 38,6 Mio., Vorratsimmobilien in Höhe von EUR 13,4 Mio., verfügungsbeschränkten liquiden Mitteln in Höhe von EUR 4,3 Mio. sowie aus Vertragsvermögenswerten in Höhe von EUR 1,6 Mio. zusammen.

Auf der Passivseite führt das positive Konzern-Periodenergebnis in Höhe von EUR 5,7 Mio. bei einer gleichzeitigen Dividendenausschüttung im ersten Halbjahr 2022 für das Geschäftsjahr 2021 in Höhe von EUR 0,8 Mio. zu einer Erhöhung des Eigenkapitals von EUR 456,1 Mio. zum Ende des Geschäftsjahres 2021 auf EUR 461,0 Mio. zum
30. September 2022. Die Eigenkapitalquote beträgt zum 30. September 2022 82,4 % und ist damit im Vergleich zum Ende des Geschäftsjahres 2021 unverändert geblieben.

Das langfristige Fremdkapital beläuft sich auf EUR 94,6 Mio. und das kurzfristige Fremdkapital auf EUR 4,2 Mio. Unter dem langfristigen Fremdkapital werden insbesondere latente Steuern in Höhe von EUR 79,6 Mio.  sowie Finanzschulden in Höhe von EUR 12,6 Mio. ausgewiesen. Der Nettovermögenswert beträgt zum Ende des dritten Quartals 2022 EUR 25,23 pro Aktie.

Ausblick

Aufgrund der Entwicklung in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2022 geht der Vorstand weiterhin davon aus, im Geschäftsjahr 2022 Erträge aus Investment Properties in einer Bandbreite von EUR 21,5 Mio. bis EUR 22,5 Mio. zu erzielen. Das bereinigte EBITDA, ohne das Ergebnis aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien, wird voraussichtlich im Geschäftsjahr 2022 über der Bandbreite der Prognose von EUR 11,0 Mio. bis EUR 12,0 Mio. liegen.

Deutliche Veränderungen der bereinigten Vermietungsquote sind bis zum Jahresende 2022 nicht zu erwarten.

Der An- und Verkauf von Immobilien ist bei attraktiven Angeboten grundsätzlich nicht ausgeschlossen.

Durch die vorhandene Eigenkapital- und Liquiditätsausstattung ist der Konzern grundsätzlich krisenfest aufgestellt.