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May 18, 2022

Zwischenbericht über das erste Quartal 2022

Entwicklung des bereinigten EBITDA im ersten Quartal 2022 im Rahmen der Prognose

 Berlin, 18. Mai 2022

Dynamischer Jahresstart an den deutschen Immobilienmärkten

Das erste Quartal 2022 war in Deutschland einerseits durch das Auslaufen der Eindämmungsmaßnahmen der COVID-19-Pandemie und ab Ende Februar durch den Krieg in der Ukraine geprägt.  Die Auswirkungen des Krieges führten zu weiter stark steigenden Energie- und Materialkosten und damit auch zu einem weiteren deutlichen Anstieg der Inflationsraten. Einhergehend mit den weltweit steigenden Inflationsraten haben die Zentralbanken die Zinswende eingeleitet. Die Bundesregierung hat zwischenzeitlich ihre Prognose für das Jahr 2022 von einem Wachstum in Höhe von 3,6 % auf nunmehr 2,2 % reduziert. Im ersten Quartal ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) gegenüber dem vierten Quartal 2021 nach Angabe des Statistischen Bundesamtes (DESTATIS) – preis-, saison- und kalenderbereinigt – leicht um 0,2 % gewachsen.

Das Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien hat sich nach Angaben von BNP Paribas Real Estate (BNP) mit einem Umsatz von rund EUR 19,7 Mrd. im ersten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahresumsatz fast verdoppelt und damit einen neuen Rekordwert für ein erstes Quartal erreicht. Die Umsätze in den sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München, Köln und Stuttgart) waren dabei mit EUR 10,9 Mrd. ebenfalls deutlich höher als im Vorjahresquartal. Investitionsschwerpunkt waren mit einem Anteil von rund 50 % Büroimmobilien. Der Anteil von ausländischen Investoren hat sich auf 58 % erhöht, nach einem Anteil von 31 % im ersten Quartal 2021.

Die Vermietungsmärkte sind im ersten Quartal 2022 ebenfalls dynamisch in das Jahr gestartet. Im Segment Büroimmobilien führten nach Angaben von Jones Lang Lasalle (JLL) eine weiter sich erholende Nachfrage nach Flächen in den vorgenannten sieben Immobilienhochburgen zu einem Flächenumsatz von rund 861.000 m² und damit zu einer Steigerung um 16 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Markt für Lager- und Logistikflächen ist nach einer Erhebung von BNP ebenfalls sehr positiv in das Jahr 2022 gestartet. Der Vorjahreswert wurde mit einem Flächenumsatz von rund 2,3 Mio. m² um 32 % übertroffen und damit ein neuer Rekordwert für ein erstes Quartal erzielt.

Bereinigte Vermietungsquote stichtagsbezogen leicht rückläufig

Die Vermietungsquote des von dem Konzern Deutsche Real Estate AG gehaltenen Immobilienbestandes beläuft sich stichtagsbezogen Ende März 2022 auf 70,8 %. Unter Berücksichtigung von bereits zum Quartalsende 2022 beendeten bzw. bereits neu abgeschlossenen Mietverträgen ergibt sich eine bereinigte Vermietungsquote von 82,8 %. Bei den bereits neu abgeschlossenen Mietverträgen ist zu beachten, dass bei mehreren Mietern aufgrund der Notwendigkeit von Baumaßnahmen frühestens in der zweiten Jahreshälfte mit einem Einzug zu rechnen ist. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt zum Ende des ersten Quartals 4,0 Jahre.

Bereinigtes EBITDA im Rahmen der Prognose

Die Erträge aus Investment Properties belaufen sich im ersten Quartal 2022 auf EUR 5,6 Mio. nach EUR 5,4 Mio. in der Vorjahresvergleichsperiode. Die betrieblichen Erträge haben sich aufgrund der Beendigung von Dienstleistungsverträgen nach dem Verkauf des Summit-Portfolios zur Mitte des Jahres 2021 von EUR 1,2 Mio. im ersten Quartal 2021 auf EUR 0,5 Mio. im ersten Quartal 2022 vermindert. Insbesondere höhere Energie- und Instandhaltungsaufwendungen führten zu einem Anstieg der Bewirtschaftungskosten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 0,3 Mio. auf EUR 1,9 Mio. Die Verwaltungskosten liegen mit EUR 1,3 Mio. leicht über dem Niveau des Vorjahreszeitraumes von EUR 1,2 Mio. Die Aufwendungen aus Fair Value-Anpassungen belaufen sich auf EUR 0,5 Mio. und die sonstigen Aufwendungen auf EUR 0,1 Mio. im ersten Quartal 2022. Das Finanzergebnis ist mit EUR -0,1 Mio. in den ersten drei Monaten leicht negativ.

Insgesamt ergibt sich ein bereinigtes EBITDA, das heißt ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen, bereinigt um das Ergebnis aus Fair Value-Anpassungen auf Investment Properties sowie um Einmal-, Sonder- und periodenfremde Effekte für die ersten drei Monate 2022 von EUR 3,2 Mio. nach EUR 3,6 Mio. im Vorjahreszeitraum.

Nach Steuern hat sich das Konzern-Periodenergebnis im ersten Quartal 2022 mit EUR 1,9 Mio. gegenüber einem Ergebnis von EUR 3,1 Mio. im entsprechenden Vorjahreszeitraum vermindert. Das unverwässerte / verwässerte Ergebnis pro Aktie beläuft sich im ersten Quartal 2022 auf EUR 0,09.

Bilanzsumme und Eigenkapitalquote nahezu unverändert

Die Bilanzsumme des Konzerns Deutsche Real Estate AG ist zum 31. März 2022 mit EUR 556,5 Mio. gegenüber dem Stand Ende 2021 nahezu unverändert geblieben. Dabei entfallen EUR 500,7 Mio. auf das langfristige Vermögen und EUR 55,8 Mio. auf das kurzfristige Vermögen. Im kurzfristigen Vermögen sind liquide Mittel in Höhe von EUR 38,1 Mio. (31. Dezember 2021: EUR 36,8 Mio.) enthalten.

Das Eigenkapital beträgt zum 31. März 2022 EUR 458,1 Mio. und die Eigenkapitalquote beläuft sich auf 82,3 %. Ende März 2022 ergibt sich ein Net Asset Value pro Aktie in Höhe von EUR 25,06. Das langfristige Fremdkapital ist mit EUR 94,5 Mio. nahezu unverändert gegenüber dem Stand Ende Dezember 2021 geblieben. Gleichzeitig erhöhte sich das kurzfristige Fremdkapital leicht von EUR 3,2 Mio. Ende 2021 auf EUR 4,0 Mio. zum 31. März 2022.

Ausblick

Die mittelfristigen Auswirkungen aus dem Krieg in der Ukraine auf die weitere wirtschaftliche Entwicklung sind derzeit nicht ansatzweise abschätzbar. Die im bisherigen Jahresverlauf 2022 weiter gestiegenen Energie- und Materialkosten, einhergehend mit deutlich höheren Inflationsraten führten zu der Abkehr der Europäische Zentralbank von der expansiven Geldpolitik und damit verbunden zu steigenden Zinsen.

Vor dem Hintergrund dieser Gemengelage sind die Auswirkungen auf die deutschen Immobilienmärkte und insbesondere auf die mittelfristige Entwicklung der Immobilienpreise nicht absehbar.

Für das Geschäftsjahr 2022 hält der Vorstand zurzeit weiterhin an seiner Prognose fest, Erträge aus Investment Properties in einer Bandbreite von EUR 21,5 Mio. bis EUR 22,5 Mio. sowie ein bereinigtes EBITDA in einer Bandbreite von EUR 11,0 Mio. bis EUR 12,0 Mio. zu erzielen.

Der Ankauf oder Verkauf von Immobilien ist bei attraktiven Angeboten nicht ausgeschlossen.

Im Rahmen des Entwicklungsprojektes zur Errichtung von 68 Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main, Westerbachstraße, wurde im zweiten Quartal 2022 mit der Vermarktung der Wohnungen begonnen.

Durch die vorhandene Eigenkapital- und Liquiditätsausstattung ist der Konzern grundsätzlich krisenfest aufgestellt.