Sonstige Meldung

14.11.2014

Konzern-Zwischenmitteilung innerhalb des 2. Halbjahres nach § 37x, § 37y WpHG

Anhebung der Prognose für das Geschäftsjahr 2014; Bereinigtes EBITDA der Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft in den ersten neun Monaten 2014 auf dem Niveau des Vorjahres

Berlin, 14. November 2014

Zunehmende Eintrübung des Wirtschaftsklimas in der EURO-Zone

Die zahlreichen globalen Krisen und die Verschärfung der Ukraine-Krise im Jahresverlauf 2014 haben zu einer merklichen Abkühlung des Wirtschaftswachstums in der EURO-Zone im bisherigen Jahresverlauf geführt. Auch Deutschland konnte sich dieser Entwicklung nicht entziehen; nach einem starken Jahresauftakt 2014 aufgrund des milden Winters im ersten Quartal hat sich das Bruttoinlandsprodukt im zweiten Quartal 2014 mit -0,2 % rückläufig entwickelt. Die zwischenzeitlich nach unten revidierten Schätzungen der Bundesregierung gehen für das Gesamtjahr 2014 nur noch von einem Wachstum des Bruttoinlandsproduktes von 1,2 % und für das Jahr 2015 von 1,3 % aus.

Die Entwicklung auf dem deutschen Investmentmarkt verbesserte sich in den ersten neun Monaten 2014 gegenüber dem Vorjahreszeitraum, weiter angetrieben durch die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken, deutlich. Nach einer Studie von Jones Lang LaSalle (JLL) wurde in den ersten neun Monaten 2014 ein Transaktionsvolumen von € 25,5 Mrd. gegenüber € 19,2 Mrd. im Vergleichszeitraum 2013 umgesetzt. Für das gesamte Jahr 2014 wird mit einem Transaktionsvolumen zwischen € 35-40 Mrd. gerechnet (2013: € 30,7 Mrd.)

Die Vermietungsmärkte entwickelten sich in den einzelnen Marktsegmenten unterschiedlich. Im Segment Büroimmobilien war der Flächenumsatz in den sieben Immobilienhochburgen  (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 7 % rückläufig. Im Einzelhandelssegment wurde dagegen in den ersten drei Quartalen 2014 ein um ca. 10 % höherer Flächenumsatz als im Vergleichszeitraum 2013 erzielt, während im Segment Lager- und Logistikflächen der erzielte Flächenumsatz auf dem Niveau des Vorjahreszeitraumes lag.

Herausfordernde Vermietungssituation

Die Vermietungsquote im Konzern der Deutsche Real Estate AG hat sich stichtagsbezogen von 85,8  % Ende 2013 auf 83,1 % zum 30. September 2014 vermindert. Die Veränderung ist dabei im Wesentlichen auf den Auszug eines Mieters in einem Objekt zurückzuführen. Bis zum Jahresende 2014 erwartet der Vorstand eine weiter leicht rückläufige Vermietungsquote.

Bereinigtes EBITDA auf dem Niveau des Vorjahreszeitraumes

Die Erträge aus Investment Properties verminderten sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2014 auf € 21,2 Mio. nach € 21,8 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Veränderung ist im Wesentlichen auf die Veräußerung der Immobilie in Frankfurt am Main, Zeil, Mitte 2013 zurückzuführen. Weiterhin wurden sonstige betriebliche Erträge in Höhe von € 1,3 Mio. in den ersten neun Monaten 2014 erzielt nach € 3,2 Mio. im Vorjahreszeitraum. Der Rückgang resultiert insbesondere aus gegenüber dem Vorjahreszeitraum um € 1,8 Mio. niedrigeren Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen. Im Vorjahreszeitraum konnten im Wesentlichen aufgrund gewonnener Rechtsstreitigkeiten Rückstellungen von rund € 2,0 Mio. aufgelöst werden.

Die Bewirtschaftungskosten reduzierten sich von € 6,1 Mio. in den ersten neun Monaten 2013 auf nunmehr € 5,8 Mio. im Vergleichszeitraum 2014. Der Rückgang ist dabei insbesondere auf gesunkene Heizkosten aufgrund des milden Winters zurückzuführen. Die allgemeinen Verwaltungskosten verminderten sich von € 3,0 Mio. im Vorjahreszeitraum 2013 auf € 2,7 Mio. in den ersten neun Monaten 2014. Die Veränderung ist dabei im Wesentlichen auf die Reduzierung der Personalkosten sowie der Rechts- und Beratungskosten um jeweils € 0,1 Mio. gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurückzuführen. Die sonstigen Aufwendungen waren mit  € 0,7 Mio. in den ersten neun Monaten 2014 nach € 0,8 Mio. im Vorjahreszeitraum 2013 insbesondere aufgrund von geringeren Zuführungen zu Einzelwertberichtigungen ebenfalls leicht rückläufig.

Das Finanzergebnis verbesserte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um € 1,8 Mio. auf € -12,4 Mio. in den ersten neun Monaten 2014. Grund für die Verbesserung sind im Vorjahreszeitraum angefallene negative Einmaleffekte aus der Refinanzierung des größten Immobilienportfolios sowie dem Verkauf der Immobilie in Frankfurt am Main. Gleichzeitig werden im Finanzergebnis in den ersten neun Monaten 2014 Erträge aus dem Verkauf einer Finanzbeteiligung in Höhe von € 0,6 Mio. ausgewiesen. Insgesamt ergibt sich ein Ergebnis vor Zinsen, Ertragsteuern, Abschreibungen, Fair Value-Anpassungen auf Investment Properties, Einmaleffekten und Erträgen aus dem Verkauf von Immobilien (bereinigtes EBITDA) von € 13,6 Mio. in den ersten neun Monaten 2014 und damit auf dem Niveau des Vorjahreszeitraumes. Das Konzern-Periodenergebnis nach Steuern beläuft sich  auf  € -1,2 Mio. in den ersten drei Quartalen 2014 nach € - 1,7 Mio. in den ersten neun Monaten 2013.

Bilanzsumme leicht gesunken

Die Bilanzsumme verminderte sich leicht von € 335,6 Mio. zum 31. Dezember 2013 auf € 333,5 Mio. Ende September 2014. Das langfristige Vermögen hat sich gegenüber dem Jahresende 2013 um € 0,9 Mio. auf € 326,9 Mio. zum 30. September 2014 reduziert. Die kurzfristigen Vermögenswerte verminderten sich von € 7,8 Mio. Ende 2013 um € 1,1 Mio. auf nunmehr € 6,7 Mio. zum 30. September 2014. Die liquiden Mittel belaufen sich dabei stichtagsbezogen auf € 1,9 Mio. Ende September 2014 nach € 2,8 Mio. zum 31. Dezember 2013.

Das Eigenkapital beträgt zum 30. September 2014 € 43,2 Mio. nach € 40,4 Mio. Ende 2013. Der Anstieg des Eigenkapitals trotz des negativen Konzern-Periodenergebnisses in Höhe von € - 1,2 Mio. resultiert dabei im Wesentlichen aus ergebnisneutralen Fair Value-Anpassungen der derivativen Finanzinstrumente in Höhe von € 3,5 Mio. sowie aus Einstellungen in die Kapitalrücklage von € 0,4 Mio. Die Eigenkapitalquote verbesserte sich von 12,0 % zum 31. Dezember 2013 auf 12,9 % Ende September 2014.

Das langfristige Fremdkapital verminderte sich im Wesentlichen durch die Veränderung der negativen Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente von  € 8,9 Mio. Ende Dezember 2013 auf € 4,2 Mio. Ende September 2014 sowie durch die laufzeitbedingt erfolgten Umgliederungen von Darlehen. Insgesamt beläuft sich das langfristige Fremdkapital auf € 268,7 Mio. zum 30. September 2014 nach € 275,8  Mio. Ende 2013. Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich aufgrund der Umgliederungen von Darlehen von € 19,4 Mio. Ende 2013 auf € 21,6 Mio. zum 30. September 2014.

Ausblick

Aufgrund der positiven Entwicklung in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres hebt der Vorstand die  Prognose an und geht nun davon aus, dass im Geschäftsjahr 2014 ein Ergebnis vor Zinsen, Ertragsteuern, Abschreibungen, Fair Value-Anpassungen auf Investment Properties, Einmaleffekten und Erträgen aus dem Verkauf von Immobilien (bereinigtes EBITDA), mindestens auf dem Niveau des Vorjahres erzielt wird.

Um das derzeitig günstige Zinsniveau für den Konzern langfristig zu sichern, werden zurzeit weiterhin Gespräche mit Kreditinstituten über die Refinanzierung von Finanzschulden geführt.