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13.05.2011 - Sonstige Meldungen  

Konzern-Zwischenmitteilung innerhalb des 1. Halbjahres nach § 37x, § 37y WpHG

Leichte Verbesserung des Ergebnisses vor Steuern und Fair Value-Anpassungen der Deutsche Real Estate AG im ersten Quartal 2011

Berlin, 13. Mai 2011

Erholung am deutschen Immobilienmarkt

Die Weltwirtschaft ist im ersten Quartal 2011 kräftig gewachsen. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg nach der Einschätzung der OECD (Anfang April) in den führenden Wirtschaftsnationen (ohne Japan) um 3,2 %. In Deutschland ist das BIP nach Angabe des Statistischen Bundesamtes im ersten Quartal 2011 um 1,5 %, gestiegen, und die deutsche Konjunktur war damit erneut die Zugmaschine im Euro-Gebiet. Die sehr positiven Konjunkturaussichten, die weiter sinkenden Arbeitslosenzahlen, die anziehende Binnenkonjunktur und die tendenziell steigenden Mieten erhöhten die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien kräftig. Das Transaktionsvolumen mit gewerblich genutzten Immobilien wuchs in den ersten drei Monaten 2011 im Vorjahresvergleich nach Angaben von CB Richard Ellis um 18 % auf rund EUR 5,5 Mrd.

Knapp die Hälfte (Vorjahr: etwa 40 %) des Transaktionsvolumens wickelten ausländische Investoren ab. Im Fokus des Interesses standen mit einem Anteil von gut zwei Drittel oder knapp EUR 3,7 Mrd. des gesamten Investmentvolumens die Einzelhandelsimmobilien, gefolgt von den Büroimmobilien mit einem Anteil von knapp 15 % oder EUR 0,8 Mrd. Im Segment Logistik- und Industrieimmobilien wurden Transaktionen mit einem Volumen von EUR 0,3 Mrd. und damit etwa 6 % des Gesamtvolumens getätigt. Die Dominanz der fünf Top-Investmentzentren in Deutschland (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) verringerte sich deutlich auf einen Anteil von 27 % (Vorjahr: etwa knapp 50 %). Von Januar bis März 2011 sank das Transaktionsvolumen wegen ausbleibender großer Einzeltransaktionen und Paketverkäufe der Top Fünf um gut EUR 470 Mio. auf rund EUR 1,5 Mrd. Berlin zog mit einem Volumen von EUR 443 Mio. (-45 %) weiterhin den größten Teil der Investments auf sich, gefolgt von Düsseldorf mit EUR 301 Mio. (+208 %), Frankfurt mit EUR 258 Mio. (+45 %), Hamburg mit EUR 250 Mio. (-29 %) und München mit EUR 243 Mio. (-55 %).

Der Jahresauftakt am Vermietungsmarkt fiel ebenfalls gut aus. Im Segment Büroimmobilien lag der Flächenumsatz nach Angaben von Jones Lang LaSalle bei den sechs Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) mit rund 610.000 m² leicht über dem entsprechenden Niveau des ersten Quartals 2010. Der Zuwachs bei den Vermietungsumsätzen schwankte zwischen den Immobilien-Standorten signifikant. Frankfurt stand an der Spitze mit einem Plus von 48,3 % auf 86.000 m² während Düsseldorf mit einem Rückgang um 42,6 % auf 131.900 m² das Rücklicht bildete; in beiden Fällen hatten indes Sonderfaktoren die Flächenumsätze im Vorjahr nach unten respektive nach oben getrieben. Den höchsten Flächenumsatz erzielte München mit 156.600 m² (+11,7 %), während der Umsatz in Stuttgart mit 37.400 m² (+16,5 %) am niedrigsten war. Die Leerstandsquote blieb über alle sechs Spitzenstandorte hinweg mit 10,6 % nach 10,0 % im entsprechenden Vorjahresquartal und 10,7 % im letzten Vierteljahr 2010 stabil. Der Spitzenmietenpreis-Index von Jones Lang LaSalle verbesserte sich im Jahresvergleich leicht um 1,0 % und im Dreimonatsvergleich um 0,4 % und erreichte damit den höchsten Wert seit Herbst 2009.

Weiterhin herausfordernde Vermietungssituation für die Deutsche Real Estate AG

Die Deutsche Real Estate AG verbesserte im ersten Quartal 2011 die Vermietungsquote. Bis Ende März 2011 stieg die Leerstandsquote leicht auf 17,3 %, nachdem sie am 31. Dezember 2010 rund 17,2 % betragen hatte. Durch den im Mai 2011 mit einem Mieter abgeschlossenen Mietvertrag über 10.000 m² (Vermietungsbeginn 01. Juni. 2011) wird der Leerstand voraussichtlich - trotz auslaufender anderer Mietverträge - Anfang Juni auf 15,3 % zurückgehen.

Ergebnis vor Steuern und Fair Value-Anpassungen leicht verbessert

Insbesondere die im Jahr 2010 ausgelaufenen Mietverhältnisse führten im Jahresauftaktquartal 2011 zu einem leichten Rückgang der betrieblichen Erträge auf EUR 7,3 Mio. nach Erträgen in Höhe von EUR 7,5 Mio. im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Die allgemeinen Verwaltungskosten entwickelten sich stabil und betrugen EUR 1,0 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 1,0 Mio.). Durch gestiegene Strompreise und Aufwendungen für Dienstleistungen erhöhten sich die Bewirtschaftungskosten um EUR 0,3 Mio. auf EUR 1,9 Mio. im ersten Quartal 2011. Die sonstigen Aufwendungen sanken insbesondere aufgrund von geringeren Einzelwertberichtigungen kräftig von EUR 0,4 Mio. im ersten Quartal 2010 auf EUR 0,1 Mio. im entsprechenden Zeitraum 2011.

Das Finanzergebnis verbesserte sich im ersten Quartal 2011 leicht auf EUR -3,8 Mio. gegenüber EUR -3,9 Mio. im Vergleichszeitraum 2010. Insgesamt ergibt sich ein Ergebnis vor Steuern und vor Fair Value-Anpassungen für die ersten drei Monate 2011 von TEUR 504 nach TEUR 482 für den Vergleichszeitraum des Vorjahres. Nach Steuern erzielte die Deutsche Real Estate AG in den ersten drei Monaten 2011 einen Periodenüberschuss in Höhe von EUR 0,8 Mio. nach einem Periodenverlust von EUR 0,4 Mio. im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Zu beachten ist, dass ab dem dritten Quartal 2010 von der Gesellschaft auf die bisher quartalsweise durchgeführte externe Bewertung der Immobilienbestände verzichtet wurde; im ersten Quartal 2010 wurden noch Erträge aus Fair Value-Anpassungen in Höhe von EUR 0,1 Mio. im Periodenergebnis ausgewiesen.

Bilanzsumme gesunken

Die Bilanzsumme der Deutsche Real Estate AG verringerte sich zum 31. März 2011 leicht um EUR 2,7 Mio. auf EUR 342,1 Mio. (31. Dezember 2010: EUR 344,8 Mio.). Die liquiden Mittel reduzierten sich stichtagsbezogen von EUR 10,3 Mio. zum 31. Dezember 2010 auf EUR 7,5 Mio. zu Ende März 2011. Dies führte zu einem Abbau der kurzfristigen Vermögenswerte auf EUR 13,3 Mio. zum 31. März 2011 nach EUR 15,9 Mio. zum 31. Dezember 2010. Das langfristige Vermögen blieb mit EUR 328,8 Mio. konstant. Das Eigenkapital erhöhte sich zum 31. März 2011 auf EUR 23,8 Mio. (31. Dezember 2010: EUR 17,5 Mio.). Die Eigenkapitalquote der Deutsche Real Estate AG stieg von 5,1 % Ende Dezember 2010 auf 7,0 % Ende März 2011. Ursächlich für die Erhöhung ist neben dem Periodenergebnis die verminderte negative Marktbewertung der derivativen Finanzinstrumente. Durch die Bewertung zum Stichtag ergibt sich gegenüber dem 31. Dezember 2010 eine Verringerung der im Eigenkapital ausgewiesenen negativen Zeitbewertungsrücklage um EUR 5,6 Mio.

Das kurzfristige Fremdkapital ist mit EUR 51,8 Mio. zum 31. März 2011 um EUR 2,6 Mio. gesunken (31. Dezember 2010: EUR 54,4 Mio.). Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus dem Abbau der übrigen kurzfristigen Schulden um EUR 1,3 Mio., der Tilgung von Finanzschulden in Höhe von EUR 0,4 Mio. sowie dem Abbau der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von EUR 0,5 Mio. Das langfristige Fremdkapital verminderte sich von EUR 272,9 Mio. zum 31. Dezember 2010 auf EUR 266,4 Mio. zum 31. März 2011. Insbesondere die geänderten Zinserwartungen führten hier zu einem Rückgang der negativen Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente von EUR 21,2 Mio. Ende 2010 auf EUR 14,7 Mio. Ende März 2011.

Ausblick

Auf dem Vermietungsmarkt ist zwar eine zunehmende Nachfrage nach Immobilien an einzelnen Standorten zu beobachten, aber die Vermietungssituation ist weiterhin schwierig. Durch die personelle Aufstockung der Mitarbeiter des Deutsche Real Estate Konzerns im Vermietungsbereich sowie den Konjunkturaufschwung erwartet der Vorstand eine sukzessive höhere Vermietungsquote. Ein erster Schritt in diese Richtung ist der Abschluss eines Mietvertrages zum 1. Juni 2011 über 10.000 m², der zu einer Erhöhung der Vermietungsquote - nach derzeitigem Stand - auf 84,7 % zum 1. Juni 2011 führen wird.

Die weiter steigenden Zinserwartungen werden in den nächsten Monaten die negativen Marktwerte der derivativen Zinssicherungsinstrumente vermindern und damit das Eigenkapital des Konzerns verbessern.

Für das Geschäftsjahr 2011 erwartet der Vorstand weiterhin ein Ergebnis vor Zinsen, Beteiligungserträgen, Fair Value-Anpassungen und Steuern auf Höhe des Vorjahres.