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18.11.2009 - Sonstige Meldungen  

Konzern-Zwischenmitteilung innerhalb des 2. Halbjahres nach § 37x, § 37y WpHG

Deutsche Real Estate AG behauptet sich in schwierigem Umfeld

Berlin, 18. November 2009

Nach einem noch ganz im Zeichen der weltweiten Wirtschaftskrise stehenden ersten Halbjahr zeichnete sich im dritten Quartal 2009 eine gewisse Stabilisierung, allerdings auf niedrigem Niveau, ab. Getragen von einer expansiven Geld- und Fiskalpolitik konnte die Wirtschaftsleistung in den wichtigsten Wirtschaftsräumen im dritten Quartal 2009 wieder gesteigert werden. Besonders stark entwickelten sich die Schwellenländer.

Für die Eurozone erwartete das ifo-Institut in seinem „Euro-Zone-Economic-Outlook“ für das dritte Quartal 2009 ein Wachstum von 0,4 %. In Deutschland konnte nach dem Konjunkturbarometer des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung sogar ein Zuwachs um 0,7 % gemessen werden. Nachdem der private Konsum aufgrund arbeitsmarktpolitischer Maßnahmen und infolge einer niedrigen Inflationsrate und fiskalpolitischer Programme auch während der Krise vergleichsweise stabil verlief, werden positive Konjunkturimpulse zunächst vor allem aus dem Export erwartet.

Eine ähnliche Entwicklung ergab sich an den deutschen Immobilienmärkten. Im ersten Halbjahr hatte sich der wirtschaftliche Einbruch insbesondere an den deutschen Investmentmärkten bemerkbar gemacht. In den ersten neun Monaten des Jahres wurde mit rund € 7,2 Mrd. (alle Zahlen bzgl. Investment- und Vermietungsmärkten nach BNP Paribas Real Estate) rund 58 % weniger Umsatz mit Gewerbeimmobilien erzielt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Die im dritten Quartal dieses Jahres spürbare Stabilisierung der Gesamtwirtschaft war allerdings auch bei den Investmentmärkten sichtbar. Mit knapp € 3,6 Mrd. wurde allein im dritten Quartal 2009 ein fast dem gesamten ersten Halbjahr 2009 entsprechender Umsatz erzielt. Im ersten Halbjahr waren größere Transaktionen aufgrund von Schwierigkeiten bei der Finanzierung kaum möglich. Im dritten Quartal des Jahres war hingegen wieder eine Zunahme größerer Abschlüsse mit einem Volumen von jeweils über € 100 Mio. zu verzeichnen. Der überwiegende Anteil der Transaktionen entfiel mit 36 % auf Einzelhandelsimmobilien, während sich  die Abschlüsse über Büroimmobilien auf knapp 30 % und über Logistikimmobilien auf gut 6 % des Transaktionsvolumens beliefen.

Bei den Vermietungsmärkten ergab sich im dritten Quartal 2009 eine den beiden Vorquartalen entsprechende Entwicklung. Mit rund 1,8 Mio. m² lag der Umsatz von Büroflächen an den wichtigsten acht deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig und München in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres um gut 28 % unter dem Wert des entsprechenden Vorjahreszeitraumes. Verglichen mit dem 30. September 2008 haben sich die Leerstände zum 30. September 2009 um 6,5 % auf 8,6 Mio. m² erhöht. Die Spitzenmieten haben sich während des Berichtszeitraums an den meisten Standorten stabilisiert, während in Hamburg und München noch einmal leichte Rückgänge zu verzeichnen waren.In diesem schwierigen Umfeld ist es der Deutsche Real Estate AG aufgrund ihrer marktnahen und flexiblen Immobilienbetreuung gelungen, ihre Leerstandsquote weitgehend stabil zu halten. Die Vermietungsquote veränderte sich nur leicht gegenüber dem Jahresende 2008 von 85,8 % auf 85,6 % am 30. September 2009. Trotz des Abgangs der zu
100 % vermieteten Einzelhandelsimmobilie in der Bürgermeister-Fischer-Straße in Augsburg per 31. Dezember 2008 verbesserte die Deutsche Real Estate AG in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres die Erträge aus Investment Properties (Mieterlöse und Nebenkostenvorauszahlungen) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von € 20,2 Mio. auf € 20,6 Mio.

Neben dem geringfügigen Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge von T€ 951 auf T€ 1.023 ergab sich bei den Erträgen aus Fair-Value-Anpassungen im Saldo ein Wertzuwachs von € 14,8 Mio. (Vorjahreszeitraum: minus € 0,5 Mio.). Wie im Halbjahresbericht erläutert, gelang es der Deutsche Real Estate AG, trotz der Finanzkrise, mit ihrer marktengeren Betreuung und den hierdurch erzielten Vermietungserfolgen eine Erholung zu erreichen. So führte neben den verbesserten Cash Flows insbesondere ein im Vorjahresvergleich niedriger zu veranschlagendes Risiko bezüglich zukünftiger Mieteinnahmen, Anschlussvermietungen und Verkaufserlöse im Saldo zu einer Aufwertung des Immobilienbestandes. Zum 30. Juni 2009 wurden insgesamt 25 Immobilien mit einem höheren Wert als zum Jahresende bewertet. Wesentlichen Anteil hieran hatte das Objekt Carrée Seestraße, Berlin, bei dem durch eine deutlich verbesserte Vermietungsquote ein um € 4,8 Mio. höherer Wert gegenüber dem Jahresende 2008 und ein um € 13,3 Mio. höherer Wert gegenüber dem 30. Juni 2008 ermittelt wurde. Im Saldo mit den sieben zum 30. Juni 2009 um insgesamt € 3,2 Mio. abgewerteten Immobilien ergab sich zu diesem Zeitpunkt ein um € 15,6 Mio. erhöhter Wert des Immobilienbestandes gegenüber dem Jahresende 2008. Seit dem Halbjahresbericht wurden zudem Abwertungen mit einem Umfang von insgesamt € 0,2 Mio. bzgl. der Ludwigshafener Immobilie in der Carl-Bosch-Straße wegen fehlender Erschließungsmaßnahmen und der Berlin-Teltower Immobilie in der Potsdamer Straße 10 wegen einer Kündigung der Einzelhandelsflächen vorgenommen. Insgesamt ergaben sich damit zum 30. September 2009 Aufwendungen aus Fair Value Anpassungen auf Investment Properties von
€ 3,4 Mio., denen Erträge aus Anpassungen der Fair Values in Höhe von € 18,2 Mio. gegenüberstanden.

Auch bei den Bewirtschaftungskosten hat sich die seit 2008 vorangetriebene engere Betreuung des Bestandes durch zusätzlich bei der DRESTATE Services GmbH eingestellte Mitarbeiter erneut positiv ausgewirkt. Die Bewirtschaftungs- kosten sanken in den ersten neun Monaten 2009 auf € 5,3 Mio., nachdem sie im entsprechenden Vorjahreszeitraum noch bei € 6,6 Mio. gelegen hatten. Korrespondierend erhöhten sich im Betrachtungszeitraum vor allem wegen der mit der engeren Betreuung einhergehenden gestiegenen Personalkosten die allgemeinen Verwaltungskosten von € 3,0 Mio.
auf € 3,6 Mio.

Der operative Verlust (EBT vor Fair-Value-Effekten) konnte per Saldo von € 1,7 Mio. in den ersten neun Monaten des Vorjahres auf nunmehr € 0,5 Mio. in den ersten drei Quartalen dieses Jahres reduziert werden. Eine langfristige Wertsteigerung eines Portfolios kann in einem auf einen Stichtag bezogenen Bericht gemäß International Financial Reporting Standards (IFRS), nicht dargestellt werden. Da die IFRS für die Deutsche Real Estate AG verpflichtend sind, ist gemäß International Accounting Standard (IAS) 40 aufgrund der anzuwendenden Bewertung nach der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode) neben der Berücksichtigung des laufenden Cash Flows der Immobilie auch ein fiktiv zu erzielender Kaufpreis einzubeziehen. Da dieser Kaufpreis jedoch der jeweiligen - gerade in wirtschaftlich bewegten Zeiten stark schwankenden - Marktsituation zum Bewertungsstichtag unterliegt, können die Immobilienmarktwerte somit ebenfalls nur eine Momentaufnahme des Portfoliowerts darstellen. Die nachhaltig erzielte, von kurzfristigen Marktentwicklungen unabhängige Wertsteigerung, kommt hingegen neben den Investitionen in die Objekte recht deutlich mit der auch in den ersten neun Monaten erneut erreichten positiven Entwicklung des nachhaltig erzielbaren Deckungsbeitrags der Immobilien und des gesamten Portfolios zum Ausdruck.

Positiv ausgewirkt hat sich das insgesamt niedrigere Zinsniveau auf das Finanzergebnis. Es verbesserte sich von minus
€ 13,0 Mio. in den ersten neun Monaten 2008 auf minus € 11,9 Mio. zum 30. September 2009. Vor allem die Erträge aus den Immobilienmarktwerten aber auch Verbesserungen im operativen Geschäft, die ihrerseits wiederum die Fair Values positiv beeinflussten, führten nach neun Monaten zu einem positiven Ergebnis vor Steuern (EBT) von € 14,3 Mio. (Vorjahreszeitraum: minus €  2,3 Mio.). Dementsprechend verbesserte sich auch das Konzernergebnis nach neun Monaten von minus € 2,4 Mio. auf € 12,9 Mio. Auch im Zeitraum nach Abschluss des dritten Quartals 2009 bis zum Zeitpunkt der Zwischenmitteilung hat sich diese Entwicklung der Erträge und Aufwendungen planmäßig fortgesetzt.

Auf der Aktivseite der Bilanz führte insbesondere die Anpassung der Immobilienmarktwerte zu einer Zunahme des langfristigen Vermögens von € 331,4 Mio. am Jahresende 2008 auf € 348,1 Mio. am 30. September 2009. Demgegenüber reduzierten sich die kurzfristigen Vermögenswerte von € 56,5 Mio. am 31. Dezember 2008 auf € 22,2 Mio. am Ende des dritten Quartals 2009. Diese Verminderung resultiert vor allem aus dem tilgungsbedingten Abbau der Zahlungsmittel von
€ 32,5 Mio. am Jahresende 2008 auf € 10,7 Mio. am 30. September 2009 sowie aus dem Rückgang der übrigen kurzfristigen Vermögenswerte von € 21,7 Mio. auf € 9,9 Mio. Die Abnahme der übrigen kurzfristigen Vermögenswerte ist auf die Abwicklung des Objektverkaufs Augsburg zurückzuführen, da diese mit der Verrechnung des auf einem Treuhandkontos gezahlten Kaufpreises mit den entsprechenden Bankverbindlichkeiten wieder auf ein normales Maß abgesenkt wurden. Im Ergebnis sank auch die Bilanzsumme von € 387,9 Mio. am 31. Dezember 2008 auf € 370,3 Mio. am Ende des dritten Quartals 2009. 

Durch das positive Konzernergebnis nach neun Monaten erhöhte sich das Eigenkapital von € 12,8 Mio. am Jahresende 2008 auf nunmehr € 18,4 Mio. Im Saldo wurde damit wegen des guten Konzernergebnisses die aufgrund der erwarteten niedrigen Zinsen erneut notwendige negative Anpassung der Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente überkompensiert. Die negative Zeitbewertungsrücklage  betrug am 30. September 2009 minus € 23,0 Mio. (31. Dezember 2008: minus € 15,8 Mio.). Diese im Konzernergebnis ergebnisneutrale lediglich nach IFRS im Konzern vorzunehmende Bewertung der derivativen Finanzinstrumente hat auch in der Einzelbilanz nach HGB keinen Ergebniseffekt. Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang, dass die Deutsche Real Estate AG damit lediglich im laufenden Geschäft unterhalb der durch die Instrumente festgelegten Werte nicht von den niedrigen Zinsen profitiert. Umgekehrt ist die Gesellschaft mit dem von den abgeschlossenen Derivaten erfassten Volumen aber unverändert gegen Zinssteigerungen abgesichert.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Zwischenberichtes ist festzustellen, dass sich die Deutsche Real Estate AG in einem schwierigen Umfeld gut behauptet hat. Die 2008 eingeleitete engere Betreuung der Bestandsimmobilien hat angesichts der Finanzkrise zu durchaus zufriedenstellenden Bewertungsergebnissen bei den Immobilien und verbesserten Erlösen in Folge geringerer Bewirtschaftungskosten geführt. 

In Anbetracht des Geschäftsverlaufs ist der Vorstand weiterhin zuversichtlich, die prognostizierte deutliche Verbesserung des Konzernergebnisses vor Fair-Value-Anpassungen auf voraussichtlich rd. minus € 1 Mio. für das Jahr 2009 zu erreichen. Auch an der Prognose, für das Geschäftsjahr  2010 erstmals wieder ein positives operatives Konzernergebnis vor Fair-Value-Anpassungen zu erreichen, wird festgehalten.

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