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19.05.2009 - Sonstige Meldungen  

Konzern-Zwischenmitteilung innerhalb des 1. Halbjahres nach § 37x, § 37y WpHG

Deutsche Real Estate AG mit positiver Entwicklung

Berlin, 19. Mai 2009

Bedingt durch die Finanzkrise hat sich an den deutschen Immobilienmärkten die wirtschaftliche Abwärtsentwicklung deutlich bemerkbar gemacht. Insbesondere an den deutschen  Investmentmärkten kam es zu einem Einbruch. In den ersten drei Monaten wurde mit gut 1,7 Mrd. € (alle Zahlen bzgl. Investment- und Vermietungsmärkten nach Atisreal) rund 80 % weniger Umsatz mit Gewerbeimmobilien erzielt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Aufgrund der schwieriger gewordenen Finanzierungssituation wurden Transaktionen allenfalls bei Einzelimmobilien kleinerer Größe abgeschlossen, nur 8 % entfielen auf Portfoliodeals. Lediglich eigenkapitalstarke Investoren, die von den verschlechterten Finanzierungsbedingungen nur eingeschränkt betroffen sind, zeigten gleich bleibendes bzw. steigendes Interesse. Die weiteren Aussichten hängen dementsprechend von der weiteren Entwicklung der Finanzierungssituation und vom Ausgang des noch laufenden Preisfindungsprozesses ab. Da sich die Renditen bisher langsamer als in anderen europäischen Märkten verbessert haben, sind die Auswirkungen auf die Preisentwicklung zum gegenwärtigen Zeitpunkt schwer abzuschätzen.

Stärker als noch im zweiten Halbjahr 2008 hat sich die Finanzkrise auf den Vermietungsmärkten bemerkbar gemacht. An den wichtigsten acht deutschen Bürostandorten in Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig und München wurden im ersten Vierteljahr 2009 23 % weniger Büroflächen umgesetzt als im ersten Quartal 2008. Allerdings konnten in Frankfurt am Main, dort bedingt durch einen Großabschluss, in Essen und in Leipzig Zuwächse erzielt werden. Während in Berlin das Ergebnis des Vorjahresquartals nahezu erreicht wurde, wurden in Düsseldorf (- 52 %), München (- 46 %), Hamburg (- 29 %) und in Köln (- 29 %) deutlich weniger Neuvermietungen abgeschlossen. Ebenfalls um insgesamt knapp 4 % sind auch die Spitzenmieten gesunken. Aufgrund der nur geringen Neubautätigkeit kam es bei den Leerständen allerdings zu einem stabilisierenden weiteren Rückgang des Leerstandes um 2 % gegenüber dem Stand am Ende des ersten Quartals 2008 auf 8,1 Mio. m².

Die Deutsche Real Estate AG verbesserte trotz des schwierigeren Umfeldes mit einer engen und marktnahen Betreuung des Immobilienbestandes ihre Vermietungsquote gegenüber dem Jahresende 2008 noch einmal leicht von 85,8 % auf 86,2 % am Ende des ersten Quartals 2009. Trotz der Veräußerung der Einzelhandelsimmobilie in der Bürgermeister-Fischer-Straße in Augsburg zum Jahresende 2008 konnten daher die Mieterlöse und Nebenkostenvorauszahlungen (Erträge aus Investment Properties) im Vergleich zum Vorjahresquartal von 6.664 T€ um 1 % auf 6.730 T€ gesteigert werden. Aufgrund von 241 T€ auf 122 T€ gesunkener sonstiger betrieblicher Erträge reduzierten sich die im Konzern erzielten betrieblichen Erträge insgesamt von 6.905 T€ im Vorjahresquartal auf 6.852 T€ in 2009.

Mit der 2008 vorangetriebenen engeren Betreuung des Bestandes durch zusätzlich bei der DRESTATE Services GmbH eingestellten Mitarbeiter konnten nicht nur erfreuliche Verbesserungen bei der Vermietung erreicht werden. Vielmehr wurden durch die damit einhergehende Übernahme von bis zum Jahresende 2008 ausgelagerten Dienstleistungen auch bedeutende Kosteneinsparungen erzielt. Nicht zuletzt wegen dieses Effektes reduzierten sich die Bewirtschaftungskosten im ersten Quartal 2009 deutlich auf 1.882 T€ (Q 1 2008: 2.383 T€). Demgegenüber erhöhten sich vor allem wegen der entsprechend gestiegenen Personalkosten die allgemeinen Verwaltungskosten von 919 T€ im Vorjahresquartal auf 1.030 T€ im entsprechenden Zeitraum des laufenden Geschäftsjahres. Wie im Vorjahreszeitraum wurden für den Gesamtbestand bislang keine unterjährigen Fair Value Anpassungen vorgenommen, sondern die zum Jahresende 2008 anhand unabhängiger Gutachten ermittelten Marktwerte beibehalten. Die sich gegenläufig auswirkenden Veränderungen bei den Zinsen, bei der Vermietungssituation und bei den Mietausfallrisiken lassen aus Sicht des Vorstands vor dem Hintergrund der momentanen allgemeinen Schwierigkeit des Marktes, eindeutige Preistrends herauszubilden, noch keine fundierte Einschätzung der Entwicklung der Immobilienmarktwerte zu.

Verschlechtert hat sich aufgrund deutlich verminderter Zinserträge das Finanzergebnis. Da diese Entwicklung durch ebenfalls gesunkene Zinsaufwendungen teilweise kompensiert wurde, belief sich das Zinsergebnis im ersten Quartal 2009 auf 4.218 T€ (Q 1 2008: - 4.133 T€).  Insgesamt ergab sich daher in den ersten drei Monaten 2009 ein Ergebnis vor Steuern von 376 T€. Die gegenüber dem entsprechenden Vorjahreswert von 600 T€ erzielte Verbesserung um 224 T€ verdeutlicht die erreichten Verbesserungen im operativen Geschäft. Ebenso wurde auch der Konzernfehlbetrag für diesen Zeitraum auf 353 T€ (Q 1 2008: - 673 T€) reduziert. Auch im Zeitraum nach Abschluss des ersten Quartals 2009 bis zum Zeitpunkt der Zwischenmitteilung hat sich diese Entwicklung der Erträge und Aufwendungen planmäßig fortgesetzt.

Vor allem wegen der im ersten Quartal 2009 erhaltenen Zahlung aus dem Verkauf der Immobilie in Augsburg stiegen die liquiden Mittel am Quartalsende auf 36.758 T€ (31. Dezember 2008: 32.547 T€). Gleichzeitig reduzierten sich die übrigen kurzfristigen Vermögenswerte von 21.686 T€ am Jahresende 2008 auf 8.833 T€ am 31. März 2009. Neben dem Ausgleich der genannten Forderung von 6.632 T€ wirkte sich hier der Wegfall der auf ein Treuhandkonto gezahlten Sondertilgung von 6.828 T€ aus dem share deal Augsburg aus. Der Betrag wurde am Jahresanfang ausgekehrt und führte zu einer entsprechenden Reduzierung der Finanzschulden. Nachdem die übrigen Aktiva auf dem Niveau der Bilanz vom 31. Dezember 2008 verharrten, reduzierte sich die Bilanzsumme von 387.935 T€ am 31. Dezember 2008 auf 380.519 T€ am 31. März 2009.

Auf der Passivseite führte die Abwicklung des share deals Augsburg vor allem zu einer Reduzierung der Finanzschulden von 328.834 T€ am Jahresende 2008 auf 322.621 T€ am 31. März 2009. Aufgrund neuer Marktbewertungen ergibt sich gegenüber dem Jahresende 2008 ein um 7,9 Mio. € höherer negativer Marktwert der derivativen Finanzinstrumente. Dementsprechend erfolgte eine erfolgsneutrale Zuführung dieses Betrages in die Zeitbewertungsrücklage. Das Konzerneigenkapital beträgt unter Berücksichtigung dieses Effektes zum 31. März 2009 5.776 T€. Diese lediglich nach IFRS im Konzern vorzunehmende Bewertung der derivativen Finanzinstrumente hat keinen Ergebniseffekt in der Einzelbilanz nach HGB, so dass sich das Eigenkapital am Ende des ersten Quartals im Einzelabschluss nach wie vor auf dem Niveau vom Jahresende 2008 (13,6 Mio. €) bewegt.

Der Vorstand erwartet in den Jahren 2009 und 2010 weiterhin einen kumulierten negativen Cashflow von rund 26 Mio. €, der in Höhe von 23 Mio. € auf Darlehenstilgungen zurückzuführen ist. Ausgehend von einem Bestand an liquiden Mitteln zum 31. März 2009 von 36,7 Mio. € ist die Zahlungsfähigkeit des Konzerns in diesem Zeitraum gegeben.
Auf Grundlage der bisherigen Geschäftsentwicklung geht der Vorstand davon aus, das Konzernergebnis vor Fair-Value-Anpassungen der Investment Properties auch im Gesamtjahr verbessern zu können. Dennoch wird für 2009 weiterhin ein noch leicht negatives Konzernergebnis und für 2010 ein leicht positives Konzernergebnis jeweils vor Bewertungseffekten erwartet.

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