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14.11.2008 - Sonstige Meldungen  

Konzern-Zwischenmitteilung innerhalb des 2. Halbjahres nach § 37x, § 37y WpHG

Deutsche Real Estate AG verbessert operative Ertragskraft

Hamburg, 14. November 2008. Bereits im zweiten Quartal 2008 hatte das Weltwirtschaftswachstum deutlich an Dynamik verloren und im ersten Halbjahr nur noch 2,8% nach 3,5% im Vorjahreszeitraum betragen. Seitdem sind im Zuge der sich zuspitzenden Finanzkrise die Risiken für die konjunkturelle Entwicklung deutlich gewachsen. Nach Einschätzung der Europäischen Zentralbank schwächt sich die Konjunktur im Euro-Währungsgebiet angesichts einer gedämpften Inlandsnachfrage und verschärfter Finanzierungsbedingungen im Jahresverlauf weiter ab. Nach einer Schätzung von Eurostat ging das reale BIP des Euro-Raumes im zweiten Quartal 2008 um 0,2 % gegenüber dem Vorquartal zurück, nachdem es im ersten Quartal noch um 0,7 % gestiegen war. Diese jüngere Tendenz dürfte sich im dritten Quartal eher noch verstärkt haben. Nach aktuellen Einschätzungen stehen die meisten Industriestaaten kurz vor bzw. befinden sich bereits in einer Rezession. Auch für Deutschland gilt diese Entwicklung: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ist das Bruttoinlandsprodukt auch im dritten Quartal 2008 um 0,5 % zum Vorquartal zurückgegangen. Damit sank das BIP das zweite Quartal in Folge, was nach gängiger Definition als Rezession gilt. Für 2009 wird frühestens in der zweiten Jahreshälfte eine Erholung erwartet.

An den verschiedenen deutschen Immobilienmärkten hat sich die internationale Finanzkrise mit unterschiedlichem Tempo niedergeschlagen. Auf den deutschen  Investmentmärkten wurden in den ersten neun Monaten lediglich € 17,5 Mrd. (alle Zahlen bzgl. Investment- und Vermietungsmärkten nach Atisreal) in Gewerbeimmobilien umgesetzt, ein Rückgang von 61 % gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum. Der im dritten Quartal (rd. € 4,4 Mrd.) gegenüber dem Vorquartal (rd. € 4,7 Mrd.) nur geringe Rückgang sowie ein erwartetes wieder leicht verbessertes 4. Quartal lassen jedoch eine gewisse Bodenbildung erkennen. In jedem Fall ist die Entwicklung moderner und gut gelegener Immobilien deutlich besser als bei schlechter ausgestatteten Objekten in b-Lagen einzuschätzen.

Auf den Vermietungsmärkten wirkte sich die Finanzkrise in den aktuellen Statistiken noch nicht aus. Gleichwohl zeigen tendenziell rückläufige Anfragen für 2009 auch hier erste allerdings zeitverzögerte Auswirkungen der allgemeinen Entwicklung. An den wichtigsten acht deutschen Bürostandorten in Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München wurden in den ersten neun Monaten des Jahres noch einmal knapp 2 % mehr Büroflächen umgesetzt als im entsprechendem Vorjahreszeitraum. Rückläufig entwickelten sich von den genannten Standorten lediglich Köln und Hamburg. Zurückgehende Leerstände, insbesondere in TOP-Lagen, und in den vergangenen zwölf Monaten gestiegene Spitzenmieten unterlegen die noch gute Entwicklung der Vermietungsmärkte im 3. Quartal.

Die Deutsche Real Estate AG hat in diesem Umfeld ihr operatives Geschäft im bisherigen Jahresverlauf weiter verbessern können. So wuchsen die im Konzern in den ersten neun Monaten erzielten Erträge aus Investment Properties (Mieterlöse und Nebenkostenvorauszahlungen) auf € 20,2 Mio. nach € 18,5 Mio. im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Ursächlich hierfür waren neben leicht verbesserten Erträgen aus bestehenden Mietverträgen vor allem die Erlöse aus den 2007 neu erworbenen Immobilien, die im Fall der Büroimmobilie Rahmhof im Vorjahreszeitraum noch gar nicht, bzw. bezüglich der Logistikimmobilie Lüneburg erst seit dem 1. März 2007 und bezüglich des Logistikkomplexes Hamburg-Billbrook erst seit dem 1. August 2007 enthalten waren. Demgegenüber waren im Vorjahreszeitraum für sieben Monate noch Einnahmen aus der veräußerten Tiefgarage in Heidelberg vereinnahmt worden.

Mit € 1,0 Mio. (Q 1 - Q 3 2007: € 2,4 Mio.) fielen die sonstigen betriebliche Erträge, insbesondere wegen der entfallenen Erträge aus Dienstleistungen für die Whitehall-Gruppe, deutlich geringer aus. Aufgrund des noch für dieses Jahr geplanten strategischen Verkaufs der in Augsburg gelegenen Einzelhandelsimmobilie in der Bürgermeister-Fischer-Straße kam es zu Aufwendungen aus Fair-Value-Anpassungen in Höhe von € 0,6 Mio. Hierüber hinaus wurden keine weiteren unterjährigen Fair Value Anpassungen vorgenommen, sondern die zum Jahresende 2007 anhand unabhängiger Gutachten ermittelten Marktwerte beibehalten. Aus Sicht des Vorstands stehen den seit dieser Bewertung gestiegenen Zinssätzen, die sich wegen der aus ihnen folgenden  höheren Diskontierungssätze wertmindernd auswirken, höhere Cashflows aufgrund von Leerstandsabbau und Mietvertragsverlängerungen gegenüber. Dementsprechend geht der Vorstand von einer weitestgehenden Neutralisierung dieser gegenläufigen Effekte aus. Im Vorjahr waren hingegen Erträge aus der Anpassung der Marktwerte von
€ 3,4 Mio. angefallen.

Neben geringeren Bewirtschaftungskosten (Q 1 - Q 3 2008: € 6,6 Mio.; Q 1 - Q 3 2007: € 7,1 Mio.) konnten vor allem die allgemeinen Verwaltungskosten erheblich reduziert werden. Deutlich um € 1,3 Mio. gesunkene Personalkosten, geringere Prüfungs-, Rechts- und sonstige Beratungskosten sowie Einsparungen bei den Raumkosten und  anderen Einzelpositionen führten hier zu einem Rückgang von € 6,4 Mio. auf  nur noch € 3,0 Mio. Die sonstigen Aufwendungen verminderten sich von € 1,7 Mio. in den ersten neun Monaten 2007 auf nunmehr € 0,4 Mio. durch niedrigere Einzelwertberichtigungen infolge des optimierten Forderungsmanagements. Zudem waren 2007 einmalige Aufwendungen aus einer Erstkonsolidierung enthalten.

Die Finanzierungskosten für neu erworbene Immobilien, im Gegensatz zum Vorjahr nicht mehr enthaltene Erträge aus Sanierungsvereinbarungen von
€ 3,3 Mio. und im Rahmen der Refinanzierung vom Oktober 2007 gestiegene Finanzschulden führten zu einem planmäßigen Finanzergebnis von
- € 13,0 Mio. (Vorjahr: - € 8,5 Mio.). Das Ergebnis vor Steuern (EBT) betrug demnach zum 30. September 2008 - € 2,2 Mio. (Vorjahr: € 0,5 Mio.). Bereinigt um die im Vorjahr enthaltenen Fair-Value-Anpassungen ergab sich für die ersten drei Quartale 2008 ein EBT von - € 1,7 Mio. und für den entsprechenden Vorjahreszeitraum von - € 2,9 Mio. Vor dem Hintergrund der in 2007 noch enthaltenen Sanierungsbeiträge konnte die operative Ertragskraft demnach deutlich verbessert werden. Der Konzernfehlbetrag betrug in den ersten neun Monaten 2008 € 2,4 Mio. (Vorjahreszeitraum:
- € 7,7 Mio.). Auch im Zeitraum nach dem 30. September 2008 entwickelten sich Erlöse und Ergebnis planmäßig.

Bei der Leerstandsquote kam es zu gegenläufigen Entwicklungen. Während in verschiedenen Immobilien neue Mieter gewonnen werden konnten, waren bedauerlicherweise auch einige insolvenzbedingte Abgänge von eigentlich langjährigen Mietern zu verzeichnen. Auch wenn es aufgrund der hinterlegten Kautionen zu keinen Mietausfällen kam, fiel die Leerstandsquote am 30. September 2008 mit 16,2 % wieder auf den Stand vom 1. Januar 2008 zurück. Entsprechend ging auch die durchschnittliche Mietvertragsdauer gegenüber dem am 30. Juni 2008 erreichten Stand wieder zurück, lag mit 3,4 Jahren am Ende des dritten Quartals aber nach wie vor leicht über dem Stand von 3,3 Jahren am Jahresende 2007.

Gleichwohl zeigen mittlerweile erzielte Abschlüsse sowie zahlreiche laufende Vertragsverhandlungen, dass sich diese Kennzahlen kurz- bis mittelfristig wieder deutlich verbessern werden. So konnten auch bezüglich der Immobilie Osterfeldstraße in Hamburg und für das Frankfurter Büro- und Geschäftshaus Rahmhof, die bisher relativ hohe Leerstände aufwiesen, einige beachtliche Verträge zum Jahresende 2008 bzw. Jahresanfang 2009 abschlossen bzw. unterschriftsreif verhandelt  werden. Eine positive Entwicklung nimmt auch das Objekt Osramhöfe in Berlin. Betrug der Leerstand hier am Jahresende 2007 noch 49,5 %, so wird sich die Vermietungsquote im Januar 2009 nach jüngst mit der Charité – Universitätsmedizin Berlin geschlossenen Verträgen über 9.000 m2 auf 62 % verbessern. Mit diesen Verträgen für die Osramhöfe ergäbe sich schon zum jetzigen Zeitpunkt eine auf rd. 14,8 % verbesserte Leerstandsquote des Gesamtbestandes. Die Auslastung weiter verbessern wird auch der zum 1. April 2009 geplante Umzug der Hauptverwaltung der Deutsche Real Estate AG in die Osramhöfe nach Berlin. Zudem wird sich hier eine nennenswerte Kostenersparnis bei den Raumkosten ergeben.

Der deutsche Immobilienmarkt hat trotz der Finanzmarktkrise bisher durchaus  Stabilität bewiesen. Dennoch führen die Entwicklungen an den Kapitalmärkten zu  erschwerten Marktbedingungen. Schwerpunkt der Deutsche Real Estate AG bleibt weiterhin die Entwicklung der Bestandsimmobilien. Die durch die neue Organisation der Immobilienbetreuung erreichte Nähe zu den Objekten erleichtert die angestrebte kontinuierliche Optimierung erheblich. Gleichzeitig werden die Einsparungen insbesondere auch durch die Übernahme des Property Managements von dem bisherigen Dienstleister die Kostenseite merklich entlastet. Die ab dem 1. Juli 2008 begonnene Betreuung von Immobilien der Summit Germany Ltd. steuert ab diesem Zeitpunkt zudem weitere Erträge bei. Steigende  Erlöse durch höhere Vermietungsquoten und Durchschnittsmieten werden zu einer Verbesserung des Cash flows beitragen. Angesichts des bisherigen Geschäftsverlaufs erwartet der Vorstand im Gesamtjahr 2008 ein zwar noch negatives, aber das Vorjahr übertreffende Konzernergebnis vor Fair-Value-Anpassungen. Im Geschäftsjahr 2009 soll auf der Grundlage weiter steigender  Vermietungsquoten und erhöhter durchschnittlicher Mieterlöse ein nahezu ausgeglichenes Konzernergebnis vor Bewertungseffekten erreicht werden.

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